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第五章,物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)服務,第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立.取得相應資質從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人.物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質許可的范圍內從事物業(yè)管理活動、物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員.具備為業(yè)主提供專項服務的能力 第四十二條,物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務時應當實行項目經理責任制、第四十三條，物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護.清潔衛(wèi)生.園林綠化.房屋修繕 秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人.第四十四條。住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會應當定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行專項檢查,督促其提高服務水平。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向住房城鄉(xiāng)建設主管部門報送信用檔案信息，統(tǒng)計報表等相關資料。第四十五條,物業(yè)服務企業(yè)應當在市.縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會指導下成立物業(yè)管理協會 規(guī)范行業(yè)行為。促進誠信經營 提高物業(yè)管理服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,第四十六條,一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理,物業(yè)服務內容主要包括下列事項，一.物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用 管理和維護,二 公共綠化的養(yǎng)護.三，公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護，四、公共區(qū)域的秩序維護 安全防范等事項的協助管理服務,五，對物業(yè)使用中的禁止行為進行告知、勸阻.報告，六 物業(yè)維修.更新、改造費用的賬務管理 七，物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管。八 其他約定的物業(yè)服務事項、第四十七條,業(yè)主大會通過招投標或者協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè) 業(yè)主委員會應當經業(yè)主大會授權,與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準，收費標準、物業(yè)服務用房,住宅專項維修資金的管理和使用 合同期限及雙方的權利義務 違約責任等內容進行約定.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主或者物業(yè)使用人人身,財產安全防范方面的義務和責任作出約定 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內.到縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)，第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務、應當遵守下列規(guī)定,一、遵守有關法律，法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，二，符合國家 省。市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范 三，制定和完善物業(yè)服務質量控制措施，建立健全物業(yè)服務檔案保管，移交等制度、四。向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法 要求和注意事項，五 按照物業(yè)服務合同的約定、提供相應的服務。六 將物業(yè)服務相關信息在物業(yè)管理區(qū)域內長期公示,七、定期聽取業(yè)主的意見和建議 改進和完善物業(yè)服務 第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。一，物業(yè)服務企業(yè)的名稱。資質證書.聯系方式，物業(yè)服務投訴電話。二,項目經理有關服務信息、三,物業(yè)服務合同約定的服務內容，服務標準與依據，收費項目.收費標準，收費方式等、四 電梯 消防.監(jiān)控等設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱和聯系方式等。五,其他應當公示的信息，第五十條，物業(yè)服務合同期限屆滿前、業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會,作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定.并依據合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè).合同未約定通知期限的,應當提前六十日通知 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的。選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經業(yè)主大會表決通過,并在物業(yè)管理區(qū)域內公示、物業(yè)服務合同期限屆滿后。業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定 物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)，第五十一條,物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的.應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會,并向全體業(yè)主公示，合同未約定通知期限的 應當提前六十日履行通知義務,第五十二條，物業(yè)服務合同解除或者終止后 物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù),并履行下列交接義務，一.移交保管的物業(yè)檔案 物業(yè)服務檔案，二,移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造，維修,運行.保養(yǎng)的有關資料，三 移交物業(yè)服務用房.四，結算預收，代收的有關費用，五、法律 法規(guī)，規(guī)章規(guī)定的其他事項，第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)未履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的、不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務，經業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后,原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用.對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出后.業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。開發(fā)區(qū)管委會可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)為止 代管期限一般不得超過三個月,第五十五條.物業(yè)服務收費應當遵循合法.合理、公開和質價相符的原則 按照不同物業(yè)的性質、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調節(jié)價、具體辦法由市物價部門會同市住房城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定、第五十六條、已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè),物業(yè)服務費由建設單位承擔,已交付的物業(yè)、物業(yè)服務費由業(yè)主承擔 建設單位與業(yè)主另有約定的除外 物業(yè)交付后空置一年以上的,其物業(yè)服務費按物業(yè)服務合同約定收取、未約定的,按物業(yè)服務收費標準適當減收。第五十七條，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍.提高收費標準、物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費。不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時,業(yè)主應當結清物業(yè)服務費 第五十八條，業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會,物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交。在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納,逾期不交納的 物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟.第五十九條 住宅區(qū)內供水、供電、供氣、供暖。通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用.物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位委托代收費用的。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用.但可以根據約定向專業(yè)經營單位收取報酬。專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。