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第二章、業(yè)主。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，第八條。業(yè)主享有下列權(quán)利、一。參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見.行使表決權(quán)、二，推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員 享有被選舉權(quán)，三.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，四.提議召開業(yè)主大會會議、就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議.五 提出制定或者修改管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則的建議、六、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù).七,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用、九、對共用部位。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),十，法律。法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利、第九條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù).一。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。二.執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，三，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動.四。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，五.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，六 按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金。七.法律,法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 第十條，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù).新建物業(yè)項目,包括分期建設(shè)或者由兩個以上開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項目、其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的 應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域,同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上，地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地.不得分割進(jìn)行物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，建筑物規(guī)模 社區(qū)建設(shè)等因素.并遵循相對集中、便于管理的原則，物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法、由市人民政府規(guī)定。第十一條.已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，一 業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上,二，首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上，第十二條,業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成.業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織 下列事項由業(yè)主大會決定、一，制定。修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。二,選舉,更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,三,審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容、選聘。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),四,制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項 五.專項維修資金的籌集.使用方案 并監(jiān)督實(shí)施、六，改建.重建建筑物及其附屬設(shè)施，七，涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項、第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的。全體業(yè)主組成業(yè)主大會.業(yè)主人數(shù)在一百人以上的、可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表。組成業(yè)主代表會 代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責(zé).業(yè)主代表會的代表組成，不得少于三十五人,業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前,應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見.并在業(yè)主代表會會議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見。業(yè)主代表以幢。門 樓層等為單位.由業(yè)主推選.并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十四條 符合成立業(yè)主大會條件的 業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個月內(nèi)。在物業(yè)所在地的區(qū)，縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下.負(fù)責(zé)核實(shí)并組織 協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組.籌備組由業(yè)主三至七名.街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。居民委員會。開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成 籌備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任 籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。第十五條,籌備組履行下列職責(zé) 一.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間，地點(diǎn).形式和內(nèi)容，二.確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)、三、確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單.并公示征詢意見。四.擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案。提出臨時管理規(guī)約的修訂意見.五。確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件,方式和人數(shù),組織推選業(yè)主代表.六，做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作 前款規(guī)定的各項內(nèi)容 應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前。以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,籌備組履行職責(zé)的期限。應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。第十六條，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項，一 業(yè)主大會議事規(guī)則。二、管理規(guī)約。三、選舉業(yè)主委員會，四 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、五、涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式.但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。第十八條,業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式.表決程序,業(yè)主大會定期會議的時間和形式 業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定 第十九條。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用,維護(hù),管理。業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù) 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項，依法作出約定 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力 第二十條，業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建,重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,第二十一條，業(yè)主大會會議 由業(yè)主委員會組織召集.經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的。由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集 其他任何單位和個人不得組織召集,物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，公安派出所,居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。第二十二條.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律.法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動.業(yè)主大會作出的決定。應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、對全體業(yè)主具有約束力 第二十三條。業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生.業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成、業(yè)主委員會主任 副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生、業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件 一。遵守國家有關(guān)法律，法規(guī),二、具有完全民事行為能力,三。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約.按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 四。熱心公益事業(yè) 責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔,具有社會公信力 五,具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力.六、身體健康、能保證必要的工作時間.業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，第二十四條。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu)、執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項.履行下列職責(zé).一。召集業(yè)主大會會議。二,定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況.提出物業(yè)管理建議，三，在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi) 代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。四。及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,五 督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納,六。組織業(yè)主對物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的維修，更新，改造方案進(jìn)行書面確認(rèn).并監(jiān)督實(shí)施、七,監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 八、組織籌集專項維修資金.九 組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作、十。完成業(yè)主大會交辦的其他事項，業(yè)主委員會不履行上述第.三,項、第 九、項職責(zé)的.在區(qū) 縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下、由街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會，第二十五條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)、持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù) 一.業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況。二。業(yè)主大會議事規(guī)則、三 管理規(guī)約.街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況.及時書面告知區(qū)，縣物業(yè)管理行政主管部門。備案內(nèi)容發(fā)生變更的 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。第二十六條。業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席、作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意 第二十七條.業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止 一。不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的、二。以書面形式提出辭職的。三.因身體健康原因喪失工作能力的。四。在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，第二十八條 業(yè)主委員會換屆的 原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料 印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物、移交給新一屆業(yè)主委員會,業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的。應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料.印章和財物移交業(yè)主委員會。第二十九條。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定 享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)、物業(yè)使用人不履行約定的,由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任 業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容、不得違反法律.法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人、第三十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)百分之一的比例提取活動經(jīng)費(fèi)。具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定 第三十一條。本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集、由區(qū)?？h物業(yè)管理行政主管部門，居民委員會,公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成.物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題，一、業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題,二，業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題。三,履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題.四,提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題,五。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題.六，需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。