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金華市物業(yè)管理辦法。目，錄。第一章,總 則 第二章、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、第三章，物業(yè)管理服務(wù)，第四章,物業(yè)的使用和維修.第五章，法律責(zé)任、第六章、附則、第一章?？?則，第一條，為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)。維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益。保障物業(yè)的合理使用 根據(jù)。中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例、浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例。和有關(guān)法律.法規(guī)、結(jié)合本市實(shí)際。制定本辦法,第二條，市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作、各縣,市。區(qū).房產(chǎn)主管部門。以下稱物業(yè)主管部門。負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作、指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處、做好業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的成立與選舉等工作.公安。民政,財(cái)政.規(guī)劃。環(huán)保,市場(chǎng)監(jiān)管。質(zhì)監(jiān)，綜合執(zhí)法。人防 價(jià)格.消防等部門按照各自職責(zé)、協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作 第三條。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處 負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立。業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作,協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系.社區(qū)。村 居。村。民委員會(huì)協(xié)助物業(yè)主管部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開展物業(yè)管理相關(guān)工作，第四條，各縣。市.區(qū),人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處。社區(qū).村.居。村,民委員會(huì).公安,業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜,聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)所在地縣 市 區(qū),物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)召集和主持,物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)。一，業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé) 二、業(yè)主委員會(huì)換屆過程中出現(xiàn)重大爭議.三，履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大糾紛 四，其他需要協(xié)調(diào)解決的重大爭議和糾紛 第五條，各縣 市 區(qū).司法行政部門,物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系 受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解遵照 屬地管理,原則。調(diào)解不成的通過仲裁.訴訟等途徑解決.第二章、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。第六條，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定以其他方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主,第七條.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi),向項(xiàng)目所在縣,市、區(qū)、物業(yè)主管部門提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件。附圖，含總平面圖 縣,市,區(qū)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知建設(shè)單位 跨行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目,由共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同民政部門劃分物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位在房屋銷售時(shí),應(yīng)當(dāng)將已核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買受人明示、第八條、具備下列條件之一的。業(yè)主委員會(huì)可以向所在縣、市，區(qū),物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求.一 經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)及以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域。能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任、并經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的、二，兩個(gè)及以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的.要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案。設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案,調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料，所在縣，市。區(qū)、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi).會(huì)同當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處.及社區(qū)。村。居、村,民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定，第九條。業(yè)主可以以幢,單元。樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng),事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定 第十條,符合成立業(yè)主大會(huì)條件的.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處,應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者專有部分占建筑專有總面積百分之五以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主書面申請(qǐng)后,兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組?？h 市,區(qū),物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)建設(shè)相關(guān)資料移送至物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，或者社區(qū),村、居、村 民委員會(huì)的代表組成 成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7一11人單數(shù) 業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處?；蚴芪械纳鐓^(qū)。村。居 村、民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生、其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十 籌備組組長可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處.代表或者受委托的社區(qū),村 居.村、民委員會(huì)的代表擔(dān)任、籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，協(xié)調(diào)解決,第十一條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度，候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十 候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生、其選舉產(chǎn)生規(guī)則，任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同、與正式委員一并備案。業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的、可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員遞補(bǔ)規(guī)則等具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確.第十二條,業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi).上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，的指導(dǎo)下、將其保管的有關(guān)憑證。檔案等資料。印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物.移交給新一屆業(yè)主委員會(huì),并完成交接工作.業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物、拒不移交本條第一 二款所述物品的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處.應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助.第十三條。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān).業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在每年3月底前公布上一年度業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況。接受全體業(yè)主監(jiān)督.第十四條、縣,市，區(qū) 人民政府應(yīng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處 的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)給予必要保障,并建立小區(qū)物業(yè)管理綜合考評(píng)機(jī)制 對(duì)優(yōu)秀的業(yè)主委員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，具體的考評(píng)和獎(jiǎng)勵(lì)辦法由縣，市。區(qū) 人民政府制定，第三章，物業(yè)管理服務(wù)。第十五條,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前.按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房 但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的、按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑應(yīng)參照本條第一款規(guī)定同比例計(jì)提物業(yè)管理用房 物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件.附圖、含總平面圖.中載明,并在辦理物業(yè)銷售 預(yù)售 證之前予以確定,分期開發(fā)建設(shè)且物業(yè)管理用房不能同期交付的.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供等面積過渡性物業(yè)用房 第十六條,住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)、并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同.投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的、經(jīng)物業(yè)所在地縣 市,區(qū)、物業(yè)主管部門批準(zhǔn).可以采用協(xié)議方式選聘.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積、前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后 提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的.自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的、自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期介入物業(yè)服務(wù)的開辦費(fèi)進(jìn)行約定,用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn).所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費(fèi)購買的資產(chǎn),退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開辦費(fèi)的使用和管理.第十七條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)決定?？梢詫?duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行經(jīng)營 收益歸全體業(yè)主所有.可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金 也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)或物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，由業(yè)主委員會(huì)自行管理的.應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶。不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理.實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)的.每年公布一次物業(yè)經(jīng)營性收益情況,實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)的。每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項(xiàng),并向業(yè)主公示,前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況,并將審計(jì)結(jié)果予以公示，第十八條。物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納、物業(yè)交付使用后 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān),業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同,包括前期物業(yè)服務(wù)合同.的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定、經(jīng)書面催交仍逾期不交的 業(yè)主委員會(huì)可采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助催交。物業(yè)服務(wù)合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取有異議的.可向物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織申請(qǐng)調(diào)解 調(diào)解不成的通過仲裁 訴訟等途徑解決、物業(yè)主管部門建立物業(yè)不良檔案 欠繳物業(yè)費(fèi)、不規(guī)范物業(yè)服務(wù)等不良物業(yè)行為應(yīng)記入物業(yè)不良檔案，并納入社會(huì)征信體系.作為有關(guān)部門實(shí)施信用聯(lián)合獎(jiǎng)懲的依據(jù),第十九條,物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的 預(yù)收期限最高不得超過十二個(gè)月，物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的.則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限，物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí),買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算進(jìn)行明確約定。并應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)。將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主名單 聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì).第二十條，物業(yè)交付使用前。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水 供電.供氣，供熱 通訊,有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位管理 相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收,并及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修 更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用 物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示，并將移交和公示情況報(bào)物業(yè)所在地縣 市。區(qū)，物業(yè)主管部門備案。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的.雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式、未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作.未實(shí)現(xiàn)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用的住宅物業(yè) 專業(yè)單位可以制訂改造方案。報(bào)市，縣 市。區(qū)，人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行 改造方案經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行后 業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主以小區(qū)為單位向相關(guān)專業(yè)單位提出改造申請(qǐng)。由各專業(yè)單位按照各自相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改造,實(shí)現(xiàn)管理到戶、第二十一條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)、一，參與工程的檢查 對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議。并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí) 二.就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置，管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝,調(diào)試等工作.三,建立物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料,建立日常管理檔案.四 根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約 前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定。維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序.第二十二條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)。應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議、對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況。存在問題.解決方法及其時(shí)限.雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定 第二十三條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并遵守下列規(guī)定,一、符合國家，省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范,二,及時(shí)向業(yè)主.非業(yè)主使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)。三,定期聽取業(yè)主的意見和建議 改進(jìn)和完善服務(wù).四，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 五。接受社區(qū)、村,居 村。民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)、配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi).應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在縣、市。區(qū)。物業(yè)主管部門備案。第二十四條、物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù) 物業(yè)服務(wù)合同的一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)將提前終止合同的原因,退出時(shí)間等以書面形式告知對(duì)方，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作的,經(jīng)雙方協(xié)商、且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的、原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成,在合同延續(xù)期間、任何一方提前終止合同的 應(yīng)當(dāng)在三十日前書面告知對(duì)方，第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案,資料和相關(guān)財(cái)物、尚未成立業(yè)主委員會(huì)的、可以移交社區(qū)，村 居 村。民委員會(huì)代為保管.第二十六條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.街道辦事處 應(yīng)當(dāng)委托社區(qū)。村 居 村。民委員會(huì)根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過三個(gè)月的基本保潔,保安等服務(wù) 相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān) 各相關(guān)職能部門及供水 供電，供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合，第二十七條.老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處、幫助組織成立業(yè)主委員會(huì)、并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，無法選聘的。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處 應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū),村,居 村、民委員會(huì)組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù),老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣，市,區(qū) 人民政府制定 第二十八條.縣、市 區(qū).人民政府應(yīng)對(duì)老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，或社區(qū)，村、居、村 民委員會(huì)組建的簡易物業(yè)服務(wù)組織給予一定補(bǔ)貼、對(duì)獲得國家.省,市示范項(xiàng)目稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性獎(jiǎng)勵(lì).具體的補(bǔ)貼辦法由縣 市 區(qū)、人民政府制定。第四章、物業(yè)的使用與維修.第二十九條。物業(yè)使用中禁止下列行為.一,違法拆改，變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、二 將無防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間.廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室，起居室 廳，書房和廚房的上方。三,違法搭建 改建建筑物。構(gòu)筑物,四，違法挖掘房屋地下空間、五、擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用，六，擅自改變房屋外立面 七.擅自將雨污水混接或者在排水管上接管。八。損害管道燃?xì)庠O(shè)施。占用,堵塞，封閉管道設(shè)施 影響公共安全 九。擅自占用綠地。損毀樹木。綠化設(shè)施，十、損壞消防設(shè)施 占用、堵塞.封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地、十一 違反國家和地方規(guī)定。超標(biāo)排放有毒。有害等物質(zhì)與噪聲、十二，占用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備.十三。法律。法規(guī)禁止的其他行為、對(duì)違反有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻，制止。并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。第三十條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修的 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督 業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,第三十一條。業(yè)主大會(huì)成立前.車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的.其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放,收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定，業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 車主對(duì)車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同,第三十二條.物業(yè)保修期滿后的維修,更新.改造費(fèi)用 按照下列規(guī)定承擔(dān)、一、專用部位和專用設(shè)施設(shè)備、包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性 由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用,處分的物業(yè)部位,設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修。更新、改造費(fèi)用 由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān),二.共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,供水、供電，供氣。供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備已移交給相關(guān)專業(yè)單位管理的除外,包括由全體業(yè)主共同使用.管理的物業(yè)部位。設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等。其維修.更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān) 屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，物業(yè)維修 更新時(shí)。相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水.供電,供氣,環(huán)衛(wèi)。人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的、應(yīng)當(dāng)預(yù)先通知小區(qū)業(yè)主委員會(huì),物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并及時(shí)恢復(fù)原狀。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主。非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合.第五章,法律責(zé)任.第三十三條，對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為。法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定予以處罰、第三十四條。違反本辦法第十三條第一款規(guī)定 建設(shè)單位未承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的 由縣,市.區(qū).物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的,處五千元罰款、第三十五條,違反本辦法第十七條第三款規(guī)定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況的 由縣。市，區(qū)。物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正 逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款,第三十六條.違反本辦法第二十三條第三款規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的.由縣、市.區(qū) 物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的 處二千元以上五千元以下罰款.第三十七條.違反本辦法第二十五條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的、由縣.市,區(qū)。物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的、處一萬元以上三萬元以下罰款。第三十八條.業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本辦法第二十九條相關(guān)規(guī)定，造成他人利益損害的.依法承擔(dān)民事責(zé)任,違反行政管理規(guī)定的、由建設(shè)。規(guī)劃 環(huán)保，質(zhì)監(jiān)。綜合執(zhí)法 消防等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處,第六章、附、則，第三十九條。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,物業(yè)管理區(qū)域可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處。社區(qū).村。居 村.民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下、由業(yè)主自行管理 實(shí)行自行管理的、應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu) 管理方案,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，業(yè)主聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用 電梯,消防，技防等涉及人身，財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理.應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù).業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用.物業(yè)專項(xiàng)維修資金,物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次 自行管理的小區(qū)其他事項(xiàng)參照本辦法相關(guān)條款執(zhí)行，第四十條、本辦法自2017年2月9日起施行.