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第三章,物業(yè)管理服務(wù)第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、取得相應(yīng)資質(zhì) 房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查.第三十三條，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書.物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范、由市房屋行政管理部門制定。第三十四條、市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行 投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫(kù)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫(kù) 第三十五條、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案.選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，管理實(shí)績(jī)要求.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、第三十六條.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開(kāi)招標(biāo)，但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外，市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)。為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。第三十七條。建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前、應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本 制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說(shuō)明書、作為房屋銷售合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)。違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律.法規(guī)、規(guī)章相抵觸、不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū) 縣房屋行政管理部門備案,房屋使用說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局。結(jié)構(gòu) 附屬設(shè)備.注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖。不得占用,移裝的共用部位.共用設(shè)備.以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng),建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同、應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖,并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備、建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓.第三十八條。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米，業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置,在物業(yè)交付時(shí),物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)，規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位 區(qū)?？h房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)。應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào),物業(yè)管理用房不得擅自變更位置.也不得分割，轉(zhuǎn)讓 抵押、第三十九條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有.一，物業(yè)管理用房 二.門衛(wèi)房、電話間 監(jiān)控室,垃圾箱房。共用地面架空層、共用走廊.三,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù) 四.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化.道路.場(chǎng)地。五 建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè),六。其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí).應(yīng)當(dāng)提出 前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載.但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書、第四十條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定。提供相應(yīng)的服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng),一 物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)。二,共有綠化的維護(hù).三，共有區(qū)域的保潔。四、共有區(qū)域的秩序維護(hù)、五、車輛的停放管理，六，物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施 七，物業(yè)維修、更新。改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理.八。物業(yè)檔案資料的保管、九、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)、但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人，第四十一條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù).應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定,一、符合國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范。二 及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng).三,定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。改進(jìn)和完善服務(wù)、四，配合居民委員會(huì) 村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 第四十二條,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì).作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的、應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì).物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后.業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)、在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間.任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對(duì)方。第四十三條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料、一，小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案，二.小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯，水泵，電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修 養(yǎng)護(hù)記錄 三。水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告.四.住宅裝飾裝修管理資料，五。業(yè)主清冊(cè).六。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水.供電，垃圾清運(yùn)。電信覆蓋等書面協(xié)議.七 物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料。以及物業(yè)管理用房。第四十四條。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理 公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),具體辦法由市人民政府另行制定.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目.服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，第四十五條，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。由建設(shè)單位承擔(dān) 出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān) 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴,業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí).應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi).未結(jié)清的,買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定 并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第四十六條、利用物業(yè)共用部分獲取的收益 歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有.主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。第四十七條.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定,一,自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu),二.自行管理的內(nèi)容.標(biāo)準(zhǔn),費(fèi)用和期限、三、聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案。四 其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。電梯.消防,技防等涉及人身。財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理.應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù) 業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金,公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開(kāi)通專項(xiàng)維修資金賬戶,并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目 業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。