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第二章、業(yè)主及業(yè)主大會(huì).第七條，住宅小區(qū).包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū) 其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的 應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但被道路 河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)。且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理，維護(hù)責(zé)任的,可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域 第八條,房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí).應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見、建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)、應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。區(qū),縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)。應(yīng)當(dāng)將區(qū),縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍、通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示.第九條。尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的 區(qū)，縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處 按照第七條的規(guī)定、結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)。村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后.區(qū)?？h房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,第十條、建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時(shí) 應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料，一?？⒐た偲矫鎴D.單體建筑,結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施,地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，二，設(shè)施設(shè)備的安裝.使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、三 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件，四、物業(yè)管理所必需的其他資料，建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料，業(yè)主可以向房管辦事處 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料，第十一條.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，除享有.中華人民共和國物權(quán)法.國務(wù)院，物業(yè)管理?xiàng)l例。規(guī)定的權(quán)利外、還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行、中華人民共和國物權(quán)法。國務(wù)院，物業(yè)管理?xiàng)l例.規(guī)定的義務(wù) 業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式,第十二條.業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上.或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的。應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì) 但只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意。決定不成立業(yè)主大會(huì)的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé).第十三條、物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供下列資料、一。物業(yè)管理區(qū)域核定意見.二 物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房.以下合稱物業(yè)管理用房。配置證明、三、業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積。四.物業(yè)出售并交付使用時(shí)間.五,已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè),建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的,業(yè)主可以向鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求,第十四條,鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)、會(huì)同區(qū)，縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組.以下簡稱籌備組 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表.鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表 物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)、其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一,籌備組組長由鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任 籌備組中的業(yè)主代表、由街道辦事處或者鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生、業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的.由鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決,第十五條.籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作，一.確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積、二 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,地點(diǎn),形式和內(nèi)容、三，草擬管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則.四、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則 五 制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法、確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單、六。制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 七,完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作，前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的 籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù) 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)。組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散 第十六條。業(yè)主大會(huì)除履行,中華人民共和國物權(quán)法.國務(wù)院。物業(yè)管理?xiàng)l例、規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)。撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定 第十七條.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式 也可以采用書面征求意見的形式,業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 業(yè)主大會(huì)作出決定.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建。重建建筑物及其附屬設(shè)施的、應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決。第十八條。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的議事規(guī)則 應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式,表決程序 業(yè)主小組的設(shè)立，業(yè)主委員會(huì)的組成.任期，罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定、第十九條、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成.任期為三年到五年、業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院,物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定的條件 業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu),違法搭建。破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金.違法出租房屋等情形且未改正的 不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的 應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)，一。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 二.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,三.及時(shí)了解業(yè)主.物業(yè)使用人的意見和建議、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。四 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施、五、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督 第二十條，業(yè)主委員會(huì)主任,副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作。并履行以下職責(zé).一,召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議.二,提出業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題，三,按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定.簽署有關(guān)文書.業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任履行、第二十一條。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi).持下列文件向鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案。一,業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定，二，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、三,管理規(guī)約，四。業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,第二十二條，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議.業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開.經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間，地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處,居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。邀請(qǐng)房管辦事處.居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加 并聽取房管辦事處.居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見.建議.業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的 鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開 逾期不召開的，鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、第二十三條，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度、聽取業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議、接受業(yè)主和使用人的咨詢.投訴和監(jiān)督.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度 做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng).以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄,并妥善保管，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度.按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘.物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng) 定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支 接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息,第二十四條、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處.鄉(xiāng),鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組、由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，換屆改選小組由業(yè)主代表。鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表 房管辦事處代表。物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成、換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定 人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一 換屆改選小組組長由鄉(xiāng)。鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任 自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間 業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定 一、選聘，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 二、除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新，改造等重大事項(xiàng)。三。其他重大事項(xiàng)，第二十五條。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi) 將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證.業(yè)主清冊(cè) 會(huì)議紀(jì)要等檔案資料,印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù) 并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi),將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng).鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交、物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助 第二十六條,不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì).拒不移交的,業(yè)主委員會(huì)可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理.第二十七條,業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無法正常運(yùn)作情形的 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆改選程序。第二十八條。業(yè)主委員會(huì)的名稱.所轄區(qū).域范圍、成員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù) 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整,房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)，第二十九條.按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條 第二十八條規(guī)定.鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì)備案后.應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù) 并將備案資料抄送區(qū),縣房屋行政管理部門.第三十條,同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢,單元為單位成立業(yè)主小組 業(yè)主小組由該幢，單元的全體業(yè)主組成,業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)、一 推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。二，決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的維修 更新,改造和養(yǎng)護(hù)。三、決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)，業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持.業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行，第三十一條。居民委員會(huì)，村民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)、可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。