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第四章，物業(yè)的使用和維護第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時.應當對移交的房屋及配套設施設備和相關(guān)場地進行檢查驗收,并對相關(guān)資料進行核對接收，物業(yè)服務企業(yè)應當自承接驗收之日起七日內(nèi)簽署驗收確認書,第四十九條、建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍.承擔物業(yè)的保修責任,建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)維修的。應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議，建設單位應當在房屋所有權(quán)初始登記前,將物業(yè)保修金交存至指定專戶 專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障、保修期內(nèi).物業(yè)保修金不足的 建設單位應當補足，保修期滿后。物業(yè)保修金有余額的 應當返還建設單位，物業(yè)保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存 資金歸屬不變 ?？顚Ｓ?。政府監(jiān)管的原則 第五十條。業(yè)主 使用人應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約，管理規(guī)約 按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè),禁止下列損害公共利益及他人利益的行為,一,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、二。違法搭建建筑物，構(gòu)筑物 三、破壞房屋外貌.四，擅自改建.占用物業(yè)共用部分 五。損壞或者擅自占用 移裝共用設施設備 六。存放不符合安全標準的易燃.易爆、劇毒。放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品。七 排放有毒 有害物質(zhì)。八、發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。九，法律.法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為、第五十一條 業(yè)主.使用人裝飾裝修房屋、應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約 管理規(guī)約，業(yè)主,使用人裝飾裝修房屋的。應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人，在業(yè)主 使用人裝飾裝修房屋期間 物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主應當予以配合,第五十二條.業(yè)主 使用人應當按照規(guī)劃行政管理部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì) 確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的,由區(qū),縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)?？h房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案.并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后.報區(qū),縣人民政府決定,在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi) 具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應當符合法律,法規(guī)以及管理規(guī)約.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū).縣房屋行政管理部門審批,并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)，第五十三條,物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用.裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約,管理規(guī)約行為的。應當依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約，管理規(guī)約予以勸阻.制止、勸阻,制止無效的 應當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后 應當依法對違法行為予以制止或者處理，第五十四條 供水 供電 供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線，設施設備的維修養(yǎng)護責任。第五十五條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。規(guī)劃用于停放機動車的車位，車庫的歸屬.由當事人通過出售.附贈或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位 屬于業(yè)主共有.建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的.其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行 車輛在全體共用部分的停放,收費和管理等事項。由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準，業(yè)主大會成立前、車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的.其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行，車主對車輛有保管要求的.由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同.公安、消防，搶險。救護 環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費.第五十六條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車位.應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。使用人使用 建設單位尚未出售的停車位。應當出租給業(yè)主、使用人停放車輛。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人、停車位有空余的,可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位，個人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛。不得影響其他車輛和行人的正常通行,第五十七條.新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時 物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金 專項維修資金應當用于物業(yè)共用部分的維修 更新和改造、不得挪作他用、第五十八條，未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應當按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定,管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定。及時補建或者再次籌集專項維修資金，補建或者再次籌集專項維修資金應當采用分期交納的方式、并由物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費時予以代收、業(yè)主大會也可以決定由業(yè)主一次性交納,業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時、應當同時向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。第五十九條、專項維修資金應當存入銀行專戶,按幢立賬、按戶核算。受委托的物業(yè)服務企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金和公共收益的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督，第六十條.專項維修資金使用實行工程審價和使用程序?qū)徍?業(yè)主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小組的指導下委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對專項維修資金 公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費進行財務審計，第六十一條.物業(yè)維修。更新，改造和養(yǎng)護的費用，按照下列規(guī)定承擔。一.專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔 二，部分共用部分的所需費用。由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔 三.全體共用部分的所需費用 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。按照本規(guī)定設立專項維修資金的.部分共用部分,全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支 但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的 費用應當由責任人承擔.第六十二條、物業(yè)部分共用部分的維修,更新和改造應當由部分共用的業(yè)主決定 并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意、其他決定事項,應當經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸、對上述決定.業(yè)主委員會應當執(zhí)行。第六十三條。機動車停車場。庫.的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場 庫、的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標準交納、納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理 單獨核算,第六十四條。建設單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前、專項維修資金不得動用,住宅共用部位，共用設施設備需要維修 更新和改造的、應當由建設單位承擔物業(yè)維修責任，建設單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間 需要動用專項維修資金的 物業(yè)服務企業(yè)應當提出維修實施方案.由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后 由物業(yè)服務企業(yè)組織實施、僅涉及部分共用部分的.可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過，維修費用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機構(gòu)審價后、在專項維修資金中列支.第六十五條，業(yè)主應當定期對物業(yè)進行維修養(yǎng)護.并按照規(guī)定檢測和鑒定。物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定 履行物業(yè)維修養(yǎng)護義務、物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務、第六十六條,發(fā)生下列緊急情況時,物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施，并制定維修 更新方案、同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管辦事處報告，一、電梯。水泵故障影響正常使用的、二、消防設施損壞.消防部門出具整改通知書的 三、外墻墻面有脫落危險.屋頂或外墻滲漏等情況 嚴重影響房屋使用和安全,經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的.前款規(guī)定涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的.業(yè)主大會成立前、物業(yè)服務企業(yè)應當持有關(guān)材料 報區(qū) 縣房屋行政管理部門審核同意，并經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后.在專項維修資金中直接列支,業(yè)主大會成立后。物業(yè)服務企業(yè)應當持有關(guān)材料.向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金。由業(yè)主委員會審核同意。報區(qū)?？h房屋行政管理部門備案.并經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后。在專項維修資金中列支.發(fā)生本條第一款所列情形。未按規(guī)定實施維修和更新。改造的。區(qū)、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用在專項維修資金中列支.第六十七條。物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險房屋.可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時、責任人應當及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應當予以配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的 可以由物業(yè)服務企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定 代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施.費用由責任人承擔 第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷.具體辦法由市人民政府另行制定、第六十九條，物業(yè)共用部分需要維修 養(yǎng)護，更新 改造的、相關(guān)專有部分的業(yè)主.使用人應當予以配合，供水.供電,供氣,信息，環(huán)衛(wèi),郵政。民防等專業(yè)單位進行相關(guān)作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的.物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合,需要進入專有部分的.相關(guān)業(yè)主，使用人應當予以配合，上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的。責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任,