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第二章、業(yè)主及業(yè)主大會.業(yè)主委員會第六條.物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主、業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理，下列事項由業(yè)主共同決定、一 制定或者修改管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則。二.選舉或者更換業(yè)主委員會委員 三。確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案。四.選聘，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).五，籌集,管理和使用專項維修資金。六，申請改建，重建建筑物及其附屬設(shè)施,七.申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域 八 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理事項 決定第,五,六 項事項、應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意,決定第。七，項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意、決定其他事項.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣,市。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會.業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會的,可以以單元，幢或者一定建筑面積，業(yè)主人數(shù)為單位 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會、業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意、決定不成立業(yè)主大會的、由業(yè)主共同履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責(zé),物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍。并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，建筑規(guī)模 社區(qū)建設(shè),城市道路規(guī)劃等因素,由縣。市，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定,分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè).其配套設(shè)施設(shè)備是共用的.應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域 配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的、可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。第八條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上或者首位業(yè)主實際入住已經(jīng)達到兩年以上的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料,申請成立業(yè)主大會。應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請，申請可以下列形式提出 一 由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主自行提出,二。由建設(shè)單位或者居、村.民委員會推薦業(yè)主代表作為臨時召集人.召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主提出。第九條。街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組 籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議，業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表 建設(shè)單位代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居。村,民委員會代表組成 籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù) 其中.業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半.籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任,業(yè)主大會籌備組成員名單確定后。應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不得少于七日、第十條。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,自首次業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊.物業(yè)的基本資料 包括物業(yè)建筑物。設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等、和已籌集的專項維修資金情況等資料.并提供必要的工作條件 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān).建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前.按照縣。市。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門確定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳交.第十一條，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用.維護.管理。業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則 業(yè)主的共同利益和義務(wù).以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得違反法律，法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約示范文本、第十二條。業(yè)主大會的組織及會議等活動按照國家。省，市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定以下事項、一、業(yè)主大會的議事方式.表決程序 二.業(yè)主委員會的組成和委員任期，三，業(yè)主大會定期會議的時間和形式 四，召開業(yè)主大會臨時會議的條件 五。業(yè)主投票權(quán)的確定方法、六,應(yīng)當(dāng)約定的其他事項、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本，第十三條。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項 業(yè)主委員會委員由五至十一人單數(shù)組成.業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名，第十四條。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。一.籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告 二、業(yè)主大會決議 三、業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則,四 業(yè)主委員會委員的基本情況，材料齊備的。街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案 并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣、市.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所,居,村,民委員會.第二項 第三項 第四項內(nèi)容發(fā)生變更時。應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)，第十五條 未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域、發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大 緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的、由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)并協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項,經(jīng)過半數(shù)以上業(yè)主同意 可以由物業(yè)所在地街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報縣，市 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案 委托物業(yè)所在地居 村，民委員會履行職責(zé)、并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告.具備成立業(yè)主大會條件滿一年仍未成立業(yè)主大會的。由物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報請縣、市.區(qū)人民政府批準(zhǔn),委托物業(yè)所在地居 村.民委員會履行職責(zé).并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告.受委托的居，村，民委員會履行以下職責(zé),一.向業(yè)主報告物業(yè)管理的實施情況.二。代表業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同，三、聽取業(yè)主。物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。四。組織籌集專項維修資金,并監(jiān)督使用.五,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費,六，督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律，法規(guī)和管理規(guī)約、七，勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋。八.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的其他職責(zé)，第十六條 居、村 民委員會應(yīng)當(dāng)自接受委托之日起三十日內(nèi)，持以下材料向縣 市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門備案 一。同意接受委托的聲明.二，制定并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意的管理規(guī)約。三，居 村，民委員會委員的基本情況 材料齊備的?？h.市.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案,并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門。同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、第二項。第三項內(nèi)容發(fā)生變更時 應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù) 第十七條。業(yè)主發(fā)現(xiàn)受委托居.村,民委員會的委員有下列情形之一的，可以依照法律。法規(guī)的規(guī)定 提議居,村。民委員會審議決定是否終止其物業(yè)管理職責(zé) 并依法追究其責(zé)任、一.不履行物業(yè)管理職責(zé)或者因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的、二。業(yè)主委員有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的 三.收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的 四。向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品.承攬業(yè)務(wù)的、五 牟取可能妨礙公正執(zhí)行職務(wù)的其他利益的、六。有其他侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的。七.因其他原因不適宜履行物業(yè)管理職責(zé)的.居。村,民委員會審議決定是否終止該委員物業(yè)管理職責(zé)時 應(yīng)當(dāng)允許其申辯,允許業(yè)主旁聽。并將審議過程及結(jié)果記錄存檔.第十八條、受委托居、村,民委員會應(yīng)當(dāng)積極推動業(yè)主大會成立工作。業(yè)主大會成立后。由業(yè)主大會決定自行組建業(yè)主委員會或者繼續(xù)由居、村，民委員會履行職責(zé),業(yè)主委員會成立后、居。村,民委員會應(yīng)當(dāng)主動與其進行物業(yè)管理交接工作，第十九條。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者受委托居,村 民委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)、工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況 應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督，受委托居 村,民委員會工作經(jīng)費的收支情況應(yīng)當(dāng)同時接受街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督，第二十條.業(yè)主應(yīng)當(dāng)向為其提供服務(wù)的業(yè)主委員會成員 受委托的居,村、民委員會委員提供勞動報酬,具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等事項由業(yè)主大會決定。第二十一條.物業(yè)使用人,是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定,但不得違反法律,法規(guī)和管理規(guī)約.業(yè)主大會決定。不得損害公共利益和他人利益。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定 有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任.