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第三章，業(yè)主。業(yè)主大會及業(yè)主委員會、第十一條.業(yè)主可以設立業(yè)主大會.并由業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。但同一個物業(yè)管理區(qū)域只能設立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,業(yè)主大會履行下列職責,一、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，二.選舉。補選或罷免業(yè)主委員會成員。三，決定業(yè)主委員會的必要經費及來源以及經費管理辦法，四,撤銷或者變更業(yè)主委員會超越權限的決定，五，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，確定物業(yè)服務合同的內容.六.決定提出改建，重建建筑物及其附屬設施的申請,七.法律,法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責 第十二條，不設立業(yè)主大會的。由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責 未依法成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數業(yè)主書面同意后.指定物業(yè)所在地社區(qū)居。村，民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責,第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域內。物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上 業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會,并于會前告知物業(yè)所在地街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 第十四條、占物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當組織召開,第十五條,街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業(yè)建筑面積 物業(yè)出售時間、業(yè)主清冊等材料.并負責核實材料和指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組，建設單位應當在收到街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 通知后十日內報送材料。并協助成立籌備組,籌備組成員由業(yè)主代表 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，和建設單位派員共同組成 第十六條,籌備組應當做好下列籌備工作，一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點,形式和內容,二 參照市房地產行政主管部門制定的示范文本.擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案。三.確認業(yè)主身份,確定業(yè)主人數和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積.四。擬訂業(yè)主委員會委員產生辦法,確定候選人名單、五、召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作.業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦。三十名以上業(yè)主也可以聯名推薦委員候選人一名,籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單.前款第，一,項至第，四、項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示 業(yè)主對業(yè)主身份、業(yè)主人數或者專有部分建筑面積提出異議的 籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。第十七條.業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業(yè) 按商品房買賣合同確定的建筑面積計算.業(yè)主人數按房地產權證數計算.一個權證計為一個業(yè)主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業(yè) 業(yè)主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業(yè)主人數.對未出售的物業(yè).建設單位計為一個業(yè)主人數 第十八條,業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式 同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的,可以以幢，單元.樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主的意見,凡需投票表決的.業(yè)主贊同.反對或者棄權的意見應當經本人簽字后.由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映 第十九條、業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加，業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議 業(yè)主大會對本條例第十一條第,六,項規(guī)定的事項作出決定的、應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會對其他事項作出決定的。應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意、第二十條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開.并邀請物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 和居,村,民委員會參加，占總人數百分之二十以上的業(yè)主以書面形式要求召開業(yè)主大會臨時會議時,業(yè)主委員會應當在三十日內組織召開 業(yè)主委員會不組織召開的，街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.應當責令業(yè)主委員會限期組織召開，業(yè)主委員會逾期不組織召開的 占總人數百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。組織召開的 街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當在收到申請后三十日內組織召開,第二十一條,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構.成員人數由業(yè)主大會決定。但不得少于五人、應當為單數 每屆任期不超過五年、可以連選連任,業(yè)主委員會設主任一名。副主任一至三名.業(yè)主委員會主任是業(yè)主委員會的代表人、主任.副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會成員中推選產生 并由業(yè)主委員會罷免，第二十二條,業(yè)主委員會實行候補委員制,候補委員的名額和產生程序由業(yè)主委員會委員產生辦法確定、候補委員可以列席業(yè)主委員會會議 但不具有表決權,第二十三條,業(yè)主委員會成員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。并符合下列條件、一，具有完全民事行為能力.二。熱心公益事業(yè) 責任心強。具備一定組織能力 三 按期履行交納物業(yè)服務費,物業(yè)專項維修資金等業(yè)主義務、四 本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)工作、五、具備履行職務的健康條件和文化水平 第二十四條，業(yè)主委員會應當自產生之日起三十日內。持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內公示,一,業(yè)主委員會名稱和業(yè)主委員會主任.副主任。委員名單、二 業(yè)主大會議事規(guī)則,三，管理規(guī)約 四。業(yè)主委員會辦公場地。聯系電話、業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當按照前款規(guī)定重新備案和公示,第二十五條，業(yè)主認為業(yè)主委員會公示.備案,事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、申請要求核實、街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。應當在收到申請后三十日內、根據核實情況作出處理決定 第二十六條 業(yè)主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明按照國家有關規(guī)定到公安機關批準的單位刻制業(yè)主委員會印章、并按照管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則和有關規(guī)定使用印章、第二十七條.業(yè)主委員會應當履行下列職責,一,制定業(yè)主委員會工作制度、二。召集并主持業(yè)主大會會議.報告物業(yè)管理的實施情況 公示業(yè)主大會決定，三，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂 變更或者解除物業(yè)服務合同,四.組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實,五 公示物業(yè)專項維修資金使用情況.組織或者參與物業(yè)共有部分維修,更新。改造的竣工驗收、六。每半年公示一次業(yè)主委員會工作經費等使用情況。七。及時了解業(yè)主。使用人的意見和建議,監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。八.協調業(yè)主 使用人與物業(yè)服務企業(yè)的關系 九 根據業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟或者仲裁 十、配合相關部門，做好維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關工作。十一,管理規(guī)約、業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十八條、業(yè)主委員會每季度應當至少召開一次會議、業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持、三分之一以上委員要求召開時、業(yè)主委員會主任應當組織召開、業(yè)主委員會主任可書面委托業(yè)主委員會副主任召集并主持會議、業(yè)主委員會成員不得委托他人參加業(yè)主委員會會議.第二十九條 業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄、作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內,應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示七日以上。未經全體成員半數以上簽字同意并公示的業(yè)主委員會決定無效,第三十條、業(yè)主委員會成員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約.不得有下列行為，一，挪用 侵占業(yè)主共有財產，二。索取,非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬,三。違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用.或利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費,四 泄露其他業(yè)主的信息.五,其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為.業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的。由業(yè)主委員會會議決定中止其成員職務 并提請業(yè)主大會會議決定終止其成員職務,第三十一條，業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止.一 因物業(yè)轉讓.滅失等原因不再是業(yè)主的.二.因疾病等原因喪失履行職責能力的.三,任職期間被依法追究刑事責任的.四，以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的、五、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形、第三十二條.業(yè)主委員會成員受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權罷免業(yè)主委員會成員，百分之二十以上業(yè)主聯名,可以向街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.書面提出對業(yè)主委員會成員的罷免要求，街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會.由業(yè)主大會作出是否予以罷免的決定，業(yè)主委員會逾期不組織召開的。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、組織召開,第三十三條 業(yè)主委員會成員被終止資格或罷免的,業(yè)主委員會應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公告 業(yè)主有權查詢相關資料。業(yè)主委員會成員被終止資格或被罷免的,其擔任的業(yè)主委員會主任、副主任職務相應終止，并應在公告之日起三日內將其保管的印章 賬簿，文件資料以及全體業(yè)主共有的財物等移交給業(yè)主委員會 第三十四條，業(yè)主委員會成員集體辭職的 應當按照組織首次業(yè)主大會的方式召開業(yè)主大會、重新選舉業(yè)主委員會,業(yè)主委員會成員出缺。由候補委員按照得票多少依次遞補、業(yè)主委員會成員經遞補仍少于五人的.應當及時組織召開業(yè)主大會進行補選 第三十五條。業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議,選舉新一屆業(yè)主委員會.逾期未換屆的.占總人數百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。組織換屆的、街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當在收到申請后三十日內,組織召開業(yè)主大會會議.選舉產生新一屆業(yè)主委員會，原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會產生之日起十日內 將其保管的物業(yè)檔案 印章及其他屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)，第三十六條.因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的.解散前.業(yè)主大會 業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.的指導監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產清算工作。第三十七條,業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主.使用人具有約束力,業(yè)主大會.業(yè)主委員會作出的決定違反法律 法規(guī)的 物業(yè)所在地街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的。受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷.