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濰坊市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理辦法濰建發(fā).2016,2號濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā).濰坊市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理辦法.的通知各縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局 市屬各開發(fā)區(qū)建設局 有關縣市房產管理機構 各物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位，現(xiàn)將，濰坊市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理辦法,印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行,濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局,2016年2月15日第一條。為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的活動、維護當事人的合法權益 做好項目管理的銜接工作,保持業(yè)主正常生活秩序.根據(jù)、物權法.物業(yè)管理條例。山東省物業(yè)管理條例、和國家有關法律 法規(guī)，政策、結合本市實際.制定本辦法、第二條,本辦法所稱的項目,是指物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同的約定提供服務的項目.濰坊市行政區(qū)域內，因物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同,物業(yè)服務企業(yè)退出項目的活動 適用本辦法.第三條。物業(yè)服務企業(yè)退出項目應當本著維護社會穩(wěn)定、保障居民基本生活秩序.依法有序。平穩(wěn)過渡的原則進行，第四條，市住房和城鄉(xiāng)建設局 以下簡稱市物業(yè)主管部門 負責全市物業(yè)服務企業(yè)退出項目工作的監(jiān)督管理，各縣市區(qū)、開發(fā)區(qū),物業(yè)主管部門。以下簡稱區(qū)縣物業(yè)主管部門 街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府.社區(qū)居民委員會負責本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)退出項目過程的監(jiān)督、業(yè)務指導工作，物業(yè)服務企業(yè)退出項目涉及相關部門及供水、供電，供氣。供熱。寬帶等專業(yè)經營單位的.由街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,召集物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調解決。第五條。物業(yè)服務企業(yè)應當堅持誠信守法的原則.嚴格履行退出程序和相應職責。協(xié)助解決項目遺留問題、做好新老物業(yè)管理的銜接工作.保持項目管理的連續(xù)性 業(yè)主大會,業(yè)主委員會應當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā),依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，慎用辭退權。以維護社會的穩(wěn)定和業(yè)主的正常生活秩序，房地產開發(fā)建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項目遺留問題,為物業(yè)管理順利開展提供保證。第六條 在前期物業(yè)管理期間，是指從物業(yè)開始銷售起.至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之日前的物業(yè)管理.物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)建設單位要求提前解除合同的，應于擬解除合同日60日前書面告知對方 并承擔相應違約責任 前期物業(yè)管理期間提前解除合同的.開發(fā)建設單位應當按規(guī)定及時另行選聘不低于原企業(yè)資質的物業(yè)服務企業(yè) 物業(yè)服務標準,收費標準按原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行.開發(fā)建設單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人.并抄報物業(yè)項目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門.鎮(zhèn)街和社區(qū)。第七條.物業(yè)服務合同期限未滿.物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序 一,物業(yè)服務企業(yè)應當在擬解除合同日前60日、將擬退出原因、退出時間,同意承擔的違約責任以書面形式告知業(yè)主委員會 并同時告知當?shù)劓?zhèn)街 社區(qū)和區(qū)縣物業(yè)主管部門,二,業(yè)主委員會應于收到書面通知后3日內將物業(yè)企業(yè)退出的相關事宜在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告征求業(yè)主意見,公告時間不少于7天.公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1，2且總人數(shù)1，2的,業(yè)主委員會應及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進行協(xié)商，并依法簽訂退管協(xié)議，退管協(xié)議應在物業(yè)管理區(qū)域內公告7天,同時抄報項目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門。鎮(zhèn)街和社區(qū)。三.業(yè)主委員會應當于簽訂退管協(xié)議之日起15日內在當?shù)劓?zhèn)街，社區(qū)的指導下開展選聘新物業(yè)服務企業(yè)的工作 并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，四.公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1、2且總人數(shù)1、2或雙方未達成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行。有異議的一方應通過司法途徑解決，第八條.物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會要求提前解除合同的 適用下列程序、一 業(yè)主委員會或占建筑物總面積20.且總人數(shù)20。以上業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會應當自收到提議之日起20日內籌備召開業(yè)主大會進行表決.在召開業(yè)主大會15日前、將提前解除合同的理由，解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關內容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告.同時告知當?shù)劓?zhèn)街。社區(qū)、擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后60日，二,經業(yè)主大會表決通過提前解除合同的.業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決議后３日內,將解約原因。解約時間和同意承擔的違約責任書面告知物業(yè)服務企業(yè)。并及時與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商退出事宜.依法簽訂退管協(xié)議,退管協(xié)議應在物業(yè)管理區(qū)域內公告7天，并抄報項目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門 鎮(zhèn)街和社區(qū),三 業(yè)主委員會應當于簽訂退管協(xié)議之日起15日內在當?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)的指導下開展選聘新物業(yè)服務企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 四，業(yè)主大會表決未通過或雙方未達成退管協(xié)議的.原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行.有異議的一方應通過司法途徑解決、五.業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進行表決的、對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、張貼大小字報等形式影響物業(yè)區(qū)域的穩(wěn)定秩序，第九條.業(yè)主委員會應于物業(yè)服務合同期滿前60日,在當?shù)劓?zhèn)街 社區(qū)的指導下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)服務合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務合同，業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的、應于業(yè)主大會決議后10日內書面告知原物業(yè)服務企業(yè) 同時抄報項目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門 鎮(zhèn)街和社區(qū)、第十條、符合第六。七、八。九條情形物業(yè)服務合同終止的。原物業(yè)服務企業(yè)應當做好以下工作,一。原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日前１個月 在物業(yè)區(qū)域內公布共有部分收益的收支情況，二.原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起10日內、向業(yè)主委員會 開發(fā)建設單位.新物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料和財物.1，共有部分收益收支情況明細帳和余額.2，物業(yè)服務用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物 3,竣工總平面圖 單體建筑及設施設備結構圖.竣工圖 分幢分層平面圖和套型圖、物業(yè)區(qū)域內道路。地下停車庫。地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關資料.4,共用設施設備清單。5,設施設備的安裝.使用和維護保養(yǎng)等技術資料.6,業(yè)主名冊和業(yè)主水。電表抄見數(shù)。7 多收的物業(yè)服務費、能耗費等相關費用。8。物業(yè)經營用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經營的相關資料。9.物業(yè)管理需要的其他資料，10、實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料,第十一條,新的物業(yè)服務企業(yè)進駐項目時，應當與原物業(yè)服務企業(yè) 業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位，共用設施設備進行查驗.并制作查驗記錄 查驗記錄應當包括查驗項目名稱,查驗時間、查驗內容、查驗結論,存在問題等,并由查驗人簽字、雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章.存在爭議的，應當在查驗記錄中載明 第十二條、合同未解除前 物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務 積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同解除之日、一 原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由拒絕辦理交接.原物業(yè)服務企業(yè)可委托新物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費.也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序.新物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務費提供幫助，二。業(yè)主委員會對原物業(yè)服務企業(yè)提供的帳目有異議的.可聘請專業(yè)審計機構進行財務審計.審計費用可從屬業(yè)主所有共有部分收益中支出，業(yè)主委員會應向業(yè)主公布審計結果及審計費用 原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作.三.新舊物業(yè)服務企業(yè)應本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作。交接過程中出現(xiàn)的不同意見、可由當?shù)劓?zhèn)街和社區(qū)會同區(qū)縣物業(yè)主管部門組織協(xié)調.協(xié)調無效的、應通過司法途徑解決、第十三條。在退出過程中，出現(xiàn)的業(yè)主拒交物業(yè)服務費、物業(yè)公司帶走財物，人身傷害。財物損壞等問題,當事人應通過司法途徑解決,第十四條。在項目交接 查驗過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責的情況?？稍跇I(yè)主代表和當?shù)劓?zhèn)街.社區(qū)的鑒證下.由新舊物業(yè)服務企業(yè)自行辦理交接.查驗手續(xù) 第十五條.物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約。或經雙方約定提前解除物業(yè)服務合同，但業(yè)主大會在規(guī)定時間內未能選聘到新的物業(yè)服務企業(yè)接管的 適用下列程序.一、在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會或原物業(yè)服務企業(yè)應當?shù)巾椖克阪?zhèn)街和社區(qū)備案 并告知項目所在區(qū)縣物業(yè)主管部門,二,鎮(zhèn)街和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)備案后５個工作日內.應會同區(qū)縣物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會,業(yè)主代表及物業(yè)服務企業(yè)的意見。并就繼續(xù)管理服務做好協(xié)調溝通工作 三,鎮(zhèn)街。社區(qū)應當積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè),指導業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。區(qū)縣物業(yè)主管部門應主動提供相關信息。協(xié)助做好選聘工作.四，物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理時,業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的。鎮(zhèn)街應將有關情況書面報送所在區(qū)縣人民政府，由區(qū)縣人民政府組織鎮(zhèn)街。市容環(huán)衛(wèi).供水。供電，園林等部門做好清掃保潔 垃圾清運,供水供電和綠化維護等基本服務工作 實際發(fā)生的費用由業(yè)主交納、各專業(yè)部門自行上門收取,業(yè)主委員會應配合相關部門作好收費工作 第十六條，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主 業(yè)主大會應當按照物業(yè)服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同 任何一方不得擅自解除合同,第十七條 物業(yè)服務企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的.按照、山東省物業(yè)管理條例.規(guī)定處理處罰.同時作為不良行為記入信用檔案。暫停出具資信證明.取消該企業(yè)一年內參與物業(yè)項目招投標的資格 該企業(yè)及其管理的物業(yè)項目三年內不得參加創(chuàng)先評優(yōu)活動 第十八條，因項目規(guī)模較小導致物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的、區(qū)縣物業(yè)主管部門要會同鎮(zhèn)街,社區(qū)從實際出發(fā)，本著規(guī)模經營，方便管理，降低成本。提高服務質量的原則。積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合,推進物業(yè)管理上水平,第十九條，業(yè)主大會，業(yè)主委員會不按本辦法規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務企業(yè)的。由區(qū)縣物業(yè)主管部門 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 責令限期改正或撤銷其決定,并告知全體業(yè)主,導致物業(yè)服務企業(yè)受損失的 由物業(yè)服務企業(yè)通過司法程序追究相應的法律責任,第二十條。業(yè)主委員會委員未能從物業(yè)管理區(qū)域和諧穩(wěn)定及長期利益出發(fā)，煽動業(yè)主不交物業(yè)服務費。帶領業(yè)主聚眾鬧事，導致物業(yè)管理區(qū)域管理惡化,損害業(yè)主合法權益。造成不良社會影響的.由社區(qū)居委會監(jiān)督指導業(yè)主大會或業(yè)主委員會終止其委員資格、并追究相應法律責任、業(yè)主不能按規(guī)定履行義務，拖欠 拒交物業(yè)服務費、屬侵犯全體業(yè)主公共權益的行為。其違法違規(guī)行為經生效判決或仲裁裁決確認的、應記入個人信用檔案、第二十一條、本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設局制定并負責解釋 第二十二條.本辦法自2016年2月15日起實施，有效期2021年2月14日，