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第三章、業(yè)主,業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十六條.依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主,通過訴訟.仲裁取得房屋所有權(quán)的、生效法律文書所確認的所有權(quán)人為業(yè)主 繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的、自繼承或者受遺贈開始時。繼承人 受遺贈人為業(yè)主、合法建造的房屋 房屋的建造人為業(yè)主、基于買賣.贈與,拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋。但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人。在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利.并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，第十七條.業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利.一,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定.接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù)、二,提議召開業(yè)主大會會議.并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議、三 提出制定和修改管理規(guī)約.業(yè)主大會議事規(guī)則的建議.四,參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán)、五.選舉業(yè)主委員會成員。并享有被選舉權(quán).六、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，七。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同.八 對共有部分的使用 維護等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán).九.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用.十、法律.法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利、第十八條，業(yè)主在物業(yè)管理活動中。應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù) 一,遵守管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則，二,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,三，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，四,按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,五、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費、六，法律.法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù) 第十九條 物業(yè)的承租人 借用人等物業(yè)使用人、根據(jù)法律.法規(guī)。管理規(guī)約。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定.享有相應(yīng)權(quán)利、承擔(dān)相應(yīng)義務(wù).第二十條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會，未設(shè)立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,業(yè)主委員會職責(zé).業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會,第二十一條。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議。一.交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50，以上 二,交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50，以上,三。首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25,以上 四。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告、第二十二條、符合首次業(yè)主大會會議召開條件、業(yè)主書面申請街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的 街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起60日內(nèi)，會同縣級房屋行政主管部門負責(zé)組織,指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表,建設(shè)單位代表,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表,居。村，民委員會代表等組成、人數(shù)應(yīng)為7人以上單數(shù).其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1。2.籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任.籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當(dāng)自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、第二十三條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作。向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式。物業(yè)管理狀況等文件資料,建設(shè)單位.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作，第二十四條.業(yè)主大會籌備組負責(zé)首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作，一,確定首次業(yè)主大會會議召開的時間 地點.內(nèi)容和形式，二。擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案 三，確認業(yè)主身份 業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積。四。擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單 五、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則.六,召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作 前款規(guī)定內(nèi)容 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主對業(yè)主身份 專有部分面積提出異議的、籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果，第二十五條，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,首次業(yè)主大會會議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則,會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立,第二十六條.業(yè)主大會決定下列事項.需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理.一，制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則，二 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,三 業(yè)主大會，業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼，四.實施委托管理或者自行管理 五。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 六、籌集和使用專項維修資金。七 改建。重建建筑物及其附屬設(shè)施.八,改變共有部分的用途.利用共有部分從事經(jīng)營性活動,處分共有部分。九。業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2、3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意、決定前款其他事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，第二十七條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),幢，單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主 在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下.根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項.一、對該范圍內(nèi)的共有部分進行維修 更新,改造.二.就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金.特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢。單元等特定范圍建筑物總面積2，3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2、3以上的業(yè)主同意 第二十八條.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用,維護,管理 業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定 制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德。不得違反法律，法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力,第二十九條。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式,表決程序。業(yè)主委員會的組成.成員任期等事項作出約定,并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設(shè)立。缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項、第三十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。有下列情形之一的、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議,一。經(jīng)占總?cè)藬?shù)20.以上的業(yè)主提議，二 業(yè)主委員會成員缺員需要補選的，三、業(yè)主委員會決定集體辭職,需要重新選舉業(yè)主委員會的、四、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前、需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進行變更的.五、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，六 法律,法規(guī)，管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形，業(yè)主委員會不按照第二款，第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開 業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的 業(yè)主可以請求街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起30日內(nèi)組織召開，第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開、但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加、采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達業(yè)主，涉及表決事項的 征求意見書應(yīng)當(dāng)載明表決事項、由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權(quán) 不能送達的.可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進行公示,由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán),書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于7日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料，業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的。應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限.第三十二條、召開業(yè)主大會會議.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開15日前將會議的時間。地點、形式.議題.議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的.可以根據(jù)實際情況在7日內(nèi)公示，召開。第三十三條、業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決 但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外.任何人不得偽造業(yè)主選票。表決票。業(yè)主簽名或者委托書,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票,表決票和委托書 以備查詢,第三十四條,業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定。業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開 與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到本條例第二十六條第二款規(guī)定的、由缺席業(yè)主補充表決,經(jīng)補充表決仍未達到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。第三十五條，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項 依法履行下列職責(zé)、一。召集業(yè)主大會會議、報告物業(yè)管理實施情況，二、業(yè)主大會決定委托管理時、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，三 收集和了解業(yè)主.物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行。四。監(jiān)督管理規(guī)約的實施，五、調(diào)解物業(yè)使用和維護中的糾紛.六，法律。法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)、第三十六條.業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件、一。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表。二，遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，三 熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強。具有較強公信力和組織能力，四。具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間。五,本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)、六。管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件.符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件。合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬。與業(yè)主共同生活的監(jiān)護人、是否可以當(dāng)選為業(yè)主委員會成員 由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主大會議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會候補成員的，候補成員的資格條件適用本條規(guī)定,第三十七條、業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī).管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為，一，挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn).二、非法索取、收受建設(shè)單位.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬，三 利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費，四,其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為 第三十八條。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議.按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任,副主任，明確業(yè)主委員會成員職責(zé).第三十九條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi) 將業(yè)主大會成立情況，管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員。候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案、房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,物業(yè)所在地房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明.備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的、應(yīng)當(dāng)重新備案 第四十條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開,經(jīng)1。3以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的.應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持,業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的 可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持，業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意.業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議、不具有表決權(quán)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi).將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù),第四十一條,業(yè)主大會。業(yè)主委員會作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定.對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會。業(yè)主委員會作出的決定違反法律,法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門 應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷。并通告全體業(yè)主，業(yè)主認為業(yè)主大會,業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的.可以請求人民法院予以撤銷、但在人民法院作出生效判決之前,不影響業(yè)主大會 業(yè)主委員會決定的約束力 第四十二條、業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份。被判處刑罰.死亡、失蹤的.其成員資格自行終止、業(yè)主委員會成員任職期間。出現(xiàn)管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的、按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格、資格終止的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財物 檔案資料.印章等物品移交業(yè)主委員會，拒不移交的 其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交.第四十三條 業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員.有候補成員的 由候補成員按照當(dāng)選票數(shù)依次遞補，經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補選.業(yè)主委員會成員決定集體辭職的、應(yīng)當(dāng)在辭職30日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會,第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉、逾期未換屆選舉的 適用本條例第三十條第四款的規(guī)定.原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會.并做好交接手續(xù)，第四十五條、業(yè)主大會.業(yè)主委員會需要刻制印章的,應(yīng)當(dāng)持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制、業(yè)主大會，業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)按照法律.法規(guī)，管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用,第四十六條，業(yè)主大會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)管理部門.與居,村.民委員會相互協(xié)作。共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居 村、民委員會依法履行自治管理職責(zé)、支持居。村,民委員會開展工作。第四十七條、因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的、在解散前、業(yè)主大會 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進行財產(chǎn)清算、第四十八條、業(yè)主大會籌備組 業(yè)主委員會及其成員,建設(shè)單位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動.法律。法規(guī)另有規(guī)定的除外，