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第四章.物業(yè)服務與監(jiān)督管理第四十四條。物業(yè)服務管理相關主體應當遵守權責一致 質價相符,公開公平的物業(yè)服務市場規(guī)則。維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序。優(yōu)化市場環(huán)境，第四十五條、業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理 委托物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的.接受委托的物業(yè)服務人應當具有獨立法人資格.電梯 消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修和養(yǎng)護。應當由具備從業(yè)條件的技術服務機構和相應資格從業(yè)人員實施，第四十六條，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務人簽訂書面合同.就物業(yè)服務管理事項 服務質量 服務費用 雙方的權利義務。維修資金的管理與使用，物業(yè)服務用房.合同期限 違約責任等內容進行約定、物業(yè)服務合同簽訂或者變更之日起十五日內，物業(yè)服務人應當將物業(yè)服務合同報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，第四十七條,業(yè)主共同決定由物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的，可以授權業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標.繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人的除外，第四十八條、物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務 并且遵守下列規(guī)定、一，提供物業(yè)服務符合國家和省、市規(guī)定的標準,規(guī)范 二 及時向業(yè)主 物業(yè)使用人告知安全.合理使用物業(yè)的注意事項 三、定期聽取業(yè)主大會。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會,業(yè)主的意見和建議、接受監(jiān)督。改進和完善服務,四，對改變小區(qū)原景觀面貌 違法建設 違規(guī)出租房屋，違規(guī)停放電動車及充電,占用消防通道等行為進行勸阻,制止。勸阻.制止無效的 及時報告行政執(zhí)法機關，五 制定服務管理區(qū)域的消防安全制度 落實消防安全責任，開展防火檢查。巡查.消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通。對消防車通道實行標志和標線標識管理、接入消防物聯(lián)網(wǎng).確保消防設施，器材以及消防安全標志完好有效、組織消防安全宣傳,制定滅火和應急疏散預案并定期組織演練 六，發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的。及時設置警示標志、采取措施排除隱患或者向有關專業(yè)機構報告，配合供能運營單位開展入戶排查工作,協(xié)調隱患排除工作.七、對業(yè)主。物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約 管理規(guī)約的行為進行勸阻,制止.并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會.八，不得泄露在物業(yè)服務活動中獲取的業(yè)主信息 九、引導業(yè)主正確使用生活垃圾分類設施。做好生活垃圾分類管理工作,十,配合街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府,行政執(zhí)法機關和居民委員會,村民委員會做好物業(yè)服務管理相關工作,十一.協(xié)調,落實業(yè)主大會 業(yè)主委員會,物業(yè)管理委員會做出的決定。第四十九條，物業(yè)服務人可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人，第五十條,物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務管理區(qū)域內顯著位置設置公示欄,并通過市物業(yè)服務監(jiān)管平臺、如實公示，及時更新下列信息.一、物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照，項目負責人的基本情況。聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話 二、物業(yè)服務內容和標準,收費標準和方式等、三，電梯。消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱 資質、聯(lián)系方式，維保方案以及應急處置方案等管理檔案、四.上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況.本年度物業(yè)服務項目收支預算.五。上年度公共水電熱費用等分攤情況，物業(yè)費 公共收益收支與維修資金使用情況、六。業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況、七.物業(yè)服務管理區(qū)域內車位，車庫的出售和出租情況,八，其他應當公示的信息。物業(yè)服務管理法律、法規(guī)，物業(yè)服務人,業(yè)主委員會信息以及收費方式和標準.應予持續(xù)公示 分攤費用 公共收益收支情況每半年公示一次。業(yè)主委員會 物業(yè)管理委員會決定事項公示期不少于十日、公示期業(yè)主對公示內容提出異議的、物業(yè)服務人應當予以答復,第五十一條、物業(yè)服務人應當建立 保存下列檔案和資料，一、本條例第十四條所列資料，二。小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案。三.小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電梯 加壓設施設備 有限空間等共有部分 共用設施設備檔案及其管理、運行、維護 養(yǎng)護記錄.四，防火檢查巡查,消控室值班等消防安全管理檔案 五 水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告 六，住宅裝飾裝修管理資料 七 業(yè)主名冊 八,小區(qū)綠化信息檔案，九 簽訂的供水，排水.供熱.供電、供氣、綠化。垃圾清運等書面協(xié)議.十 物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他資料，第五十二條.業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準。按時交納物業(yè)費，業(yè)主違反約定逾期不交納物業(yè)費的。物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內交納，合理期限屆滿仍不交納的 物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè) 應當交納物業(yè)費.交納比例為收費標準的百分之七十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔、第五十三條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價、保障性住房和未成立業(yè)主委員會的普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價 其他類型的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價 住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單 明確物業(yè)服務內容和標準。物業(yè)服務管理行業(yè)協(xié)會應當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人在協(xié)商物業(yè)費時參考,第五十四條，物業(yè)費按房屋建筑面積計算、經(jīng)業(yè)主共同決定。可以按月、季度或者年度收取。物業(yè)費主要用于以下事項。一 管理服務人員的工資。社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用,二。物業(yè)共有部分.共用設施設備的日常運行。維護費用 三。物業(yè)服務管理區(qū)域清掃 清潔、清運等費用.四.物業(yè)服務管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，五，物業(yè)服務管理區(qū)域秩序維護費用.六,辦公費用，七、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊、八 物業(yè)服務合同約定的其他事項,物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造費用 應當通過維修資金予以列支、不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本 在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換,應當由原建設單位負責 不得動用維修資金或由業(yè)主承擔 物業(yè)服務人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目、服務報酬由雙方約定 第五十五條.利用物業(yè)共有部位 共用設施設備進行經(jīng)營性活動的。應當在征得相關業(yè)主 業(yè)主大會,物業(yè)服務人的同意后、按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益在扣除合理成本之后 屬于業(yè)主共有.第五十六條,業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的?？梢越獬飿I(yè)服務合同 決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外，依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的、除不可歸責于業(yè)主的事由外 業(yè)主應當賠償損失.物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同.物業(yè)服務期限屆滿前,物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外,第五十七條.業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務人的。物業(yè)服務人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務，并退出物業(yè)服務管理區(qū)域.一,移交物業(yè)共有部分,二。移交本條例第十四條。第五十一條規(guī)定的檔案和資料 三 結清預收.代收的有關費用。四，物業(yè)服務合同約定的其他事項.原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費，對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務 原物業(yè)服務人拒不移交有關資料或者財物的,或者拒不退出物業(yè)服務管理區(qū)域的、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向住房和城鄉(xiāng)建設主管部門 街道辦事處和鎮(zhèn)人民政府報告 原物業(yè)服務人應當在辦理交接至退出物業(yè)服務管理區(qū)域期間、維持正常的物業(yè)服務管理秩序.新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時,應當對共有部位,共用設施設備進行查驗。并與相關供能運營單位簽訂供水.排水，供熱，供電，垃圾清運等書面協(xié)議.第五十八條,支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)服務管理 鼓勵物業(yè)服務人統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)，對配套設施不齊全，環(huán)境較差的老舊小區(qū) 鼓勵和支持業(yè)主自主開展改造提升。結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造，逐步完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊小區(qū)綜合環(huán)境 創(chuàng)造物業(yè)服務進駐條件.第五十九條。物業(yè)服務管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府應當確定應急物業(yè)服務人，提供供水，供電,供氣,供暖。垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務,提供應急物業(yè)服務的.街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府應當將服務內容,服務期限、服務費用等相關內容在物業(yè)服務管理區(qū)域內顯著位置公示、應急物業(yè)服務期限不超過六個月 費用由全體業(yè)主承擔，應急物業(yè)服務期間 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人、協(xié)調新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接 第六十條，突發(fā)事件應對期間.街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作。并給予物資和資金支持.物業(yè)服務人應當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,在街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府指導下依法落實應急預案和各項應急措施。第六十一條.住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務規(guī)范與質量考核的相關規(guī)定.定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務人進行考核 評定物業(yè)服務項目星級等級?？己藭r，應當聽取業(yè)主。業(yè)主委員會.居民委員會、村民委員會的意見.考核結果應當向社會公布,第六十二條，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立違法違規(guī)行為投訴和舉報處理制度,并在物業(yè)服務管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系單位、投訴和舉報電話，相關部門應當對投訴 舉報及時進行調查、處理、并將調查、處理結果答復投訴人、舉報人