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第四章 物業(yè)管理服務(wù)。第四十六條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定。具備相應(yīng)的資質(zhì)、不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓,出租,轉(zhuǎn)借,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的市,縣、區(qū)。人民政府房地產(chǎn)主管部門備案,從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定.取得職業(yè)資格證書 職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓,出租,轉(zhuǎn)借.縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè) 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案，第四十七條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同簽訂后。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊.只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的 業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi),向物業(yè)所在地的市.縣，區(qū)、人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。第四十八條,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項 一.物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況.二、物業(yè)服務(wù)合同期限 三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),四。物業(yè)服務(wù)費用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式.公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況的時間 五，物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護 六,環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護，管理,七。對外來人員和車輛登記。定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序 安全防范事項、八，車輛的停放管理、九 物業(yè)維修 養(yǎng)護,更新，改造費用的管理,十 物業(yè)服務(wù).財務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管,十一。物業(yè)服務(wù)合同終止.解除條件。十二。雙方約定的其他物業(yè)管理事項 十三。違約責(zé)任。第四十九條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù) 一 以服務(wù)業(yè)主為宗旨,提高服務(wù)質(zhì)量和水平 二.按照物業(yè)服務(wù)合同 提供安全防范.衛(wèi)生保潔.綠化 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù)、三 定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。四,接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。五。協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)。開展社區(qū)文體活動，六、物業(yè)使用中對禁止行為的告知.勸阻 報告 七。為業(yè)主提供水 電，氣維修等便民有償服務(wù),八、協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛,九。法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)、第五十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定 聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔(dān)電梯 防雷裝置,消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護.檢測,清潔衛(wèi)生、園林綠化.工程施工等專項服務(wù)。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人,第五十一條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定以及國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，依照法律 法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)對電梯。壓力容器等特種設(shè)備進行定期檢驗檢測,并于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備運行狀況。第五十二條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定,協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作、制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施。及時報告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位.并協(xié)助做好救助工作 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時、不得侵害公民的合法權(quán)益、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記、并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派人監(jiān)視 并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù),物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯。道路,主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維護 確保其正常運行.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定。導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任.第五十三條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料.供業(yè)主委員會查驗.一、共有部分經(jīng)營管理檔案.二，監(jiān)控系統(tǒng) 電梯、消防 水泵 防雷裝置、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護設(shè)施的檔案及其運行,維修。養(yǎng)護,檢測記錄.三 水箱清洗記錄及水箱檢測報告,四,房屋裝飾裝修管理資料 五、業(yè)主清冊，六,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水 供電，供氣.供熱,垃圾清運、通信 有線電視覆蓋等書面協(xié)議,七，物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料 第五十四條.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價 住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價.其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的 縣級以上人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)主管部門、根據(jù)住宅物業(yè)種類 服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度 并向社會公布 具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定 物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照縣級以上人民政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標(biāo)準(zhǔn)和項目,第五十五條,已交付業(yè)主的房屋、物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔(dān) 未交付業(yè)主的房屋.物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān),建設(shè)單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月.第五十六條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時.業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任，電梯.轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用未納入物業(yè)服務(wù)費用的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平.合理分?jǐn)偅⒍ㄆ诠?第五十七條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。供水.供電,供氣.供熱。通信,有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務(wù).物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費用、應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取.居民住宅樓內(nèi)電梯,樓道照明，車庫。停車場.二次供水,中央空調(diào)、電子對講門等直接服務(wù)于居民生活的附屬設(shè)施用電,執(zhí)行居民生活用電價格,樓外附屬設(shè)施用電按其實際用電性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)類別電價 供水 供電 供氣.供熱.通信.有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。并按照約定支付手續(xù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的、不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,第五十八條、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的、應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)合同終止前 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后、業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù),在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間.任何一方提出終止合同的.應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方，第五十九條,物業(yè)服務(wù)合同終止時、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財物.一。本條例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料、二、物業(yè)管理用房.三.物業(yè)服務(wù)期間改造,維修,保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料.四,物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備，五。其他應(yīng)當(dāng)移交的財物.資料，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物、不得拒交、第六十條。業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會做好交接工作 新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù),第六十一條、縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)、加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理、定期對其資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進行考核 促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平，縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量考核時.應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見 第六十二條,縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度 對業(yè)主,業(yè)主委員會。物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴 應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查。處理、并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人,屬于其他部門。單位職責(zé)的、應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人 第六十三條，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制,物業(yè)管理聯(lián)席會議由市。縣。區(qū).人民政府房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集。城市管理,公安等部門、社區(qū)居民委員會，村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專業(yè)經(jīng)營者 業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項、一、業(yè)主委員會未依法履行職責(zé).二 業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題、三,物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題,四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題。五.其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。