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無錫市物業(yè)管理條例、2015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議制定,2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準(zhǔn)、第一章,總，則。第一條.為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益 營造良好的居住和工作環(huán)境、促進和諧社區(qū)建設(shè)、根據(jù)、中華人民共和國物權(quán)法.國務(wù)院,物業(yè)管理條例。江蘇省物業(yè)管理條例。等法律。法規(guī)、結(jié)合本市實際.制定本條例，第二條。本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例 第三條,市,縣級市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織、制定和落實扶持政策、建立物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任機制,鼓勵采用新技術(shù)。新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)明確負(fù)責(zé)物業(yè)管理的部門和人員。對物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)，協(xié)助和監(jiān)督.協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理 社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系。落實舊住宅小區(qū)。拆遷安置房小區(qū)管理工作,社區(qū)居，村。民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,開展物業(yè)管理的相關(guān)工作，第四條.市,縣級市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作 物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門的委托、承擔(dān)物業(yè)管理活動的相關(guān)管理工作，市。縣級市。區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)、共同做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作,第五條.市.縣級市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題、街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)會同縣級市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居 村 民委員會、公安派出所.業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位等參與的聯(lián)席會議制度,聯(lián)席會議由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會換屆改選和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題.以及其他重大物業(yè)管理糾紛 第六條，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理 制定行業(yè)規(guī)范、培訓(xùn)從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營。提高物業(yè)服務(wù)水平。第二章，業(yè)主大會 業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會。第七條 符合成立業(yè)主大會條件的。街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)、組織成立首次業(yè)主大會籌備組 籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 建設(shè)單位。公安派出所 社區(qū)居、村.民委員會等派員組成 籌備組組長由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府、指定人員擔(dān)任 業(yè)主成員由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.組織業(yè)主推薦產(chǎn)生、業(yè)主對籌備組成員有異議的、由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府 協(xié)調(diào)解決、籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.確定、并事先告知全體業(yè)主、第八條，籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件 一，具有完全民事行為能力。二。本人及其配偶。直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職、三,無索取.非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的行為，四.無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為。五.個人信用記錄良好。無犯罪記錄,除前款規(guī)定條件外.籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約。交納物業(yè)服務(wù)費用、第九條 召開業(yè)主大會會議.應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主.街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.社區(qū)居、村.民委員會應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)。對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督 業(yè)主代表參加業(yè)主大會的,應(yīng)當(dāng)將所代表業(yè)主的書面意見呈交業(yè)主大會.第十條,劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目。先期開發(fā)部分符合法定條件的 可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素 在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法 第十一條.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有下列情形之一的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員,擔(dān)任業(yè)主委員會委員后,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以更換或者罷免。一 本人及其配偶，直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系的,二,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建,破壞房屋外貌，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的、三 未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用或者專項維修資金且未改正的。四、違法出租房屋且未改正的，五 牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的.六.有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的,七、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形,業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料.印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。第十二條、物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府.物業(yè)管理工作人員。業(yè)主大會籌備組成員。業(yè)主委員會委員進行物業(yè)管理法律和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平、第十三條，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律.法規(guī)和本條例等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé).業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府，可以責(zé)令限期召開 逾期不召開的,應(yīng)當(dāng)在街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府 指導(dǎo)下。由社區(qū)居.村.民委員會組織召開，業(yè)主委員會任期內(nèi)委員出缺的 按照法律 法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。第十四條.業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府 街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)參照本條例第七條,第八條的規(guī)定成立換屆改選小組,組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會.自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間 業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定,一，選聘.解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、二.管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修 更新、改造等重大事項，三，其他重大事項.第十五條，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起三十日內(nèi) 上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證，檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會 并辦理交接手續(xù)、新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.協(xié)助移交 新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)、向物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。備案.第十六條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核,審核時可以邀請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府?；蛘呱鐓^(qū)居,村.民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計 審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，第十七條、住宅小區(qū)有下列情形之一的、可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責(zé).一,不具備成立業(yè)主大會條件的.二.具備成立業(yè)主大會條件但未成立 經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的 三、業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上.無法正常開展工作。需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會.經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。反復(fù)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的.第十八條.物業(yè)管理委員會由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府，組織成立。由業(yè)主成員以及街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府。公安派出所.社區(qū)居、村 民委員會,建設(shè)單位等派員組成。物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員不少于百分之五十 由街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,在業(yè)主中推薦產(chǎn)生 物業(yè)管理委員會的成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第八條的規(guī)定.物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，第十九條、物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的縣級市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門 縣級市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督、第二十條,物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的，作出決定前 應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見，作出決定后 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示時間不少于三十日 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責(zé)期間，街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府、對能夠成立業(yè)主大會的。應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作。成立業(yè)主大會，能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第三章 前期物業(yè)管理,第二十一條、新建物業(yè)項目明顯分割成多個獨立區(qū)域,并且配套設(shè)施設(shè)備 物業(yè)服務(wù)用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的 由物業(yè)所在地的縣級市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府。征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域 并予以公告 第二十二條 新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理 在業(yè)主.業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前.前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，第二十三條。新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度 規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位履行義務(wù),第二十四條 新建物業(yè)在辦理商品房預(yù)、銷。售許可證前 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)合同。臨時管理規(guī)約等備案手續(xù)、物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更、第二十五條.建設(shè)單位出售物業(yè)時。不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用,第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明。并在辦理商品房預(yù),銷 售許可證之前予以確定、新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置.新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)均為非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照地上總建筑面積千分之三的比例配置。最高不超過五百平方米 物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置.新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)有住宅和非住宅的。住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的 按照新建住宅的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房，住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房,第二十七條.建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)、銷,售許可證時 市，縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房進行核查.建設(shè)單位在組織竣工驗收時 應(yīng)當(dāng)通知市 縣級市物業(yè)管理行政主管部門參加，物業(yè)服務(wù)用房的用途不得擅自變更.第二十八條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)定程序進行查驗 查驗后應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議、辦理物業(yè)交、接手續(xù)、對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題、及時向建設(shè)單位提出整改意見,并協(xié)助相關(guān)管理部門督促落實、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理承接查驗備案手續(xù).并將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定、無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān) 第四章，物業(yè)服務(wù),第二十九條。從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目的.應(yīng)當(dāng)持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書,誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市,縣級市物業(yè)管理行政主管部門備案,第三十條，物業(yè)服務(wù)項目實行項目經(jīng)理責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在派出項目經(jīng)理后應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構(gòu)備案、第三十一條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新。一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書.項目經(jīng)理的基本情況,聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話。二、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn).收費方式等,三。電梯運行維護費、公共能耗費等分?jǐn)偳闆r.四 其他應(yīng)當(dāng)公示的信息,第三十二條、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù),遵守有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).專業(yè)技術(shù)規(guī)范、及時向業(yè)主，物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項,定期聽取業(yè)主的意見和建議。改進和完善物業(yè)服務(wù)、第三十三條,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符原則。未經(jīng)業(yè)主大會同意.物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整,未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 前期物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整，第三十四條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的.業(yè)主委員會 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交.在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式、督促其限期交納.逾期不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁.業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時、應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時、轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi),將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況 物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算情況、業(yè)主姓名,聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè).第三十五條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律.法規(guī)規(guī)定、利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分.共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入 去除成本后.收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定,直接用于共有部分.共用設(shè)施設(shè)備的維修。更新，改造或者補充物業(yè)專項維修資金,以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要 前期物業(yè)服務(wù)期間。經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的。應(yīng)當(dāng)單獨列賬、接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，由業(yè)主委員會自行管理的、應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶，接受社區(qū)居，村 民委員會的監(jiān)督.經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示、前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對經(jīng)營性收益收支情況進行審計 并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，第三十六條。物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)管理.會計核算等有關(guān)規(guī)定、建立健全規(guī)范的專項財務(wù)制度.第三十七條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的。交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防 電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認(rèn).并報物業(yè)所在地的街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、備案，因維護保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪溃娞莸裙灿迷O(shè)施設(shè)備無法正常使用的.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行修復(fù)責(zé)任或者承擔(dān)相應(yīng)費用,第三十八條 市,縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系、制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè),項目經(jīng)理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進行定期檢查。市，縣級市物業(yè)管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè).項目經(jīng)理誠信信息收集 核查與匯總.建立行業(yè)誠信信息系統(tǒng)。并對物業(yè)服務(wù)公眾滿意度進行測評.街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信系統(tǒng)信息采集工作。第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供物業(yè)服務(wù)的、錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng) 損害業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的.兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明 一，在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中提供虛假信息、騙取中標(biāo)的,二、出租，出借,轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的、三 被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、造成物業(yè)管理混亂的，第四十條.物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴(yán)重失信行為之一的。應(yīng)當(dāng)錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng) 所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng) 一。騙取。挪用或者侵占專項維修資金的、二 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房,公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的.三 擅自占用.挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路。場地的、四。擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分.共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的、五,因管理失職造成人員傷亡，財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的。六。損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴(yán)重的 七。被價格行政管理部門認(rèn)定為亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的,第四十一條.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù) 業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為.經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的.按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案.第四十二條、物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查 并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息，物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理區(qū)域劃分,承接查驗備案等信息 第五章、物業(yè)的使用和維護。第四十三條,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對所售物業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任、對在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務(wù)。并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第四十四條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施交付使用后,由接收單位進行維護保養(yǎng)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施不得擅自改變使用功能 第四十五條。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位，車庫的處分情況 未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，業(yè)主要求承租車位,車庫的.建設(shè)單位不得只售不租 期滿后可以優(yōu)先續(xù)租、車位，車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求。按照比例劃出可供租售的車位。車庫.并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示 小區(qū)整體交付前、只能向每戶業(yè)主出售一個車位，車庫，小區(qū)整體交付后。在確保未銷售房屋每戶一個車位。車庫的情形下.剩余車位 車庫可以按照規(guī)定出售，第四十六條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為,一.擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途.二 損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu).將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間，廚房 三，違反有關(guān)人均建筑面積。使用功能等規(guī)定出租房屋、四,違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞或者擅自改變房屋外觀 五、損壞或者擅自占用,改建物業(yè)共用部分。損壞或者擅自占用.移裝共用設(shè)施設(shè)備、六 存放易燃 易爆，劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品，七、制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲.振動或者影響鄰居采光，通風(fēng).八 任意棄置垃圾、排放污水 拋擲雜物和露天焚燒。九。侵占綠地，毀壞綠化和綠化設(shè)施，十,擅自擺攤設(shè)點,占道經(jīng)營,無序停放車輛、十一.擅自在建筑物，構(gòu)筑物上懸掛 張貼,涂寫、刻畫、十二 法律.法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為，有前款所列行為之一的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻。制止，勸阻、制止無效的。應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門處理,業(yè)主。物業(yè)使用人對侵害其合法權(quán)益的行為、可以依法提起訴訟.業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為 可以依法提起訴訟 第四十七條 市?？h級市，區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督檢查工作、建立違法行為投訴登記制度、并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)違法行為，城市管理部門負(fù)責(zé)違法搭建，亂設(shè)攤點、損壞綠地 社會生活噪聲超標(biāo)等監(jiān)督檢查。建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任等監(jiān)督檢查、公安部門負(fù)責(zé)治安。消防，技防,養(yǎng)犬，車輛停放 室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查.市政行政管理部門負(fù)責(zé)供水、排水,功能照明,燃?xì)獾缺O(jiān)督檢查,特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯安全運行等監(jiān)督檢查、價格行政管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查.工商行政管理部門負(fù)責(zé)無照經(jīng)營的監(jiān)督檢查，第四十八條.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前,將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時。根據(jù)專有部分面積按照同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān).公有住房售房單位在出售公有住房時,應(yīng)當(dāng)將首期物業(yè)專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶 受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯，消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造.該資金歸全體業(yè)主所有 納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理,第四十九條，物業(yè)專項維修資金的增值收益,除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金 利息、和必要管理費用外。剩余部分納入相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金統(tǒng)籌分賬,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用、以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修，更新和改造、經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 可以授權(quán)業(yè)主委員會將專項維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi) 統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造 專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度。應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中明確、第五十條 物業(yè)專項維修資金專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分,共用設(shè)施設(shè)備的維修.更新和改造 不得挪作他用。下列費用不得從專項維修資金中列支,一，依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分。共用設(shè)施設(shè)備的維修。更新和改造費用，二，依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的維修。養(yǎng)護費用、三.因人為損壞以及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費用。四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修、養(yǎng)護費用,五.新增，新建配套設(shè)施,設(shè)備所需的費用,六。依法不得列支的其他費用.第五十一條，物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修。更新和改造工程決算應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，使用資金超過一定金額的。應(yīng)當(dāng)接受具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)組織審價，審價結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示，物業(yè)共有部分.共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程的鑒定,監(jiān)理.咨詢,審價等費用應(yīng)當(dāng)列入工程成本 第五十二條、發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏.樓體單側(cè)外立面脫落 電梯故障或者其他危及安全情形需要動用專項維修資金,相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的、可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會，物業(yè)管理委員會、社區(qū)居、村 民委員會或者相關(guān)業(yè)主中的一方提出申請、經(jīng)所在地的街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者相關(guān)專業(yè)單位確認(rèn)。報市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)。申請人應(yīng)當(dāng)做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作、第六章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理、第五十三條 本條例所稱舊住宅小區(qū)，是指交付使用時間較長.房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅小區(qū) 具體范圍由市 縣級市人民政府確定并公布,第五十四條 對配套設(shè)施不齊全 環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)、縣級市，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作.在屋面維修,外墻防滲。路面維修、市政管網(wǎng)改造 功能照明改造，環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造。技防設(shè)施建設(shè)。消防設(shè)施建設(shè)。停車位增設(shè)等基礎(chǔ)性設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面統(tǒng)籌推進整治改造工作 第五十五條、舊住宅小區(qū)的電梯應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期維護、保養(yǎng)和檢驗、存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時維修,改造和更新 建立專項用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區(qū)電梯。其更新改造資金由產(chǎn)權(quán)人和政府按比例分擔(dān)、具體辦法由市，縣級市人民政府另行制定 第五十六條。舊住宅小區(qū)整治改造完成后、縣級市。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立舊住宅小區(qū)長效管理機制 給予適當(dāng)?shù)呢斦a貼。街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府 負(fù)責(zé)落實小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生,綠化、治安 房屋維修等管理.籌備召開業(yè)主大會 推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對舊住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督、城市管理,公安.市政。工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好舊住宅小區(qū)管理的有關(guān)工作.尚未列入整治改造計劃的舊住宅小區(qū).街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)組織實施保潔 保綠,保安等基本物業(yè)服務(wù).第七章、拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理.第五十七條 縣級市,區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)?？己斯ぷ?，逐步推動物業(yè)服務(wù)市場化，街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的組織實施,協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的移交.接管等工作。第五十八條、建設(shè)單位在拆遷安置房交付前應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同。實施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計和規(guī)范要求，將拆遷安置房小區(qū)的配套用房和公共設(shè)施設(shè)備完善到位，及時交付給接收單位 第五十九條，拆遷安置房小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會，符合條件的應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會.成立業(yè)主委員會 第六十條，拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。拆遷安置房小區(qū)的共有部分 共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)服務(wù)支出，縣級市、區(qū)人民政府以及街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費的保障機制、第六十一條、專項維修資金未全部歸集入戶前。拆遷安置房小區(qū)的共有部分，共用設(shè)施設(shè)備需要維修,更新、改造的。由物業(yè)所在地的縣級市。區(qū)人民政府組織落實.第八章 法律責(zé)任,第六十二條，違反本條例第十一條第三款,第十五條第一款規(guī)定、未及時移交有關(guān)財物.檔案資料,印章的、由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府,責(zé)令限期改正。逾期不改正的.對相關(guān)責(zé)任人員按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。造成嚴(yán)重后果的。依法追究相應(yīng)的法律責(zé)任，第六十三條 違反本條例第二十六條第二款,第三款規(guī)定、建設(shè)單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的、由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正 沒收違法所得.并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款 第六十四條.違反本條例第二十八條第二款規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的、由縣級市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正 逾期未改正的,處以二萬元以上十萬元以下罰款。第六十五條,違反本條例第三十五條第三款規(guī)定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的經(jīng)營性收益未單獨列賬的,由縣級市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。逾期未改正的.處以三萬元以上十萬元以下罰款，第六十六條。違反本條例第四十五條第一款規(guī)定、按照下列規(guī)定給予處罰、一。建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位,車庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的,由縣級市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正.逾期未改正的 沒收違法所得、并處以五萬元以上十萬元以下罰款，二，建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位 車庫只售不租的，由縣級市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,逾期不改正的.處以二十萬元以上五十萬元以下罰款，第六十七條 違反本條例第四十六條第一款規(guī)定 給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任,違反行政管理規(guī)定的。由物業(yè)管理行政主管部門和公安.城市管理等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)依法查處、第六十八條,物業(yè)管理行政主管部門.街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府，以及其他有關(guān)部門和單位的工作人員濫用職權(quán),玩忽職守，徇私舞弊的 依法給予行政處分.構(gòu)成犯罪的 依法追究刑事責(zé)任、第九章。附 則，第六十九條、市人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定相關(guān)的具體實施規(guī)定.第七十條、本條例自2015年9月1日起施行