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第三章。業(yè)主 業(yè)主大會及業(yè)主委員會第十六條，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利,一.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定。接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) 二.提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。三.提出制定和修改管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則的建議、四、參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán) 五 選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán)、六，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 七、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。八。對物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán).九。監(jiān)督專項維修資金的管理和使用.十 法律.法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 第十七條.業(yè)主在物業(yè)管理活動中、履行下列義務(wù)、一，遵守管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則，二，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，三 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 四,按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金.五.遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定,六，支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動、七、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,八.按時交納物業(yè)服務(wù)費用，九,法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)、第十八條,物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人 根據(jù)法律、法規(guī).管理規(guī)約。業(yè)主大會依法作出的決定.以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,履行相應(yīng)義務(wù)。第十九條、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng).鎮(zhèn)，人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會的.由業(yè)主共同履行業(yè)主大會 業(yè)主委員會職責(zé)。第二十條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會.一、交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上、二,交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上，三.首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上 第二十一條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處，鄉(xiāng)，鎮(zhèn).人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)、會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組?；I備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)。鎮(zhèn)、人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊 業(yè)主名冊，建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明.物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料,第二十三條 籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表,街道辦事處,鄉(xiāng)。鎮(zhèn)，人民政府代表和社區(qū)居，村.民委員會代表組成，籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù).其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不低于籌備組人數(shù)的一半 籌備組組長由街道辦事處。鄉(xiāng),鎮(zhèn)、人民政府代表擔(dān)任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生 由街道辦事處，鄉(xiāng) 鎮(zhèn),人民政府或者社區(qū)居。村 民委員會組織業(yè)主推薦、籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi).將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.業(yè)主對籌備組成員有異議的、由街道辦事處 鄉(xiāng) 鎮(zhèn)、人民政府協(xié)調(diào)解決 第二十四條,籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作,一.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間。地點和內(nèi)容 二，草擬管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主委員會工作規(guī)則 三。確認(rèn)并公示業(yè)主身份,業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,四 制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單.制定業(yè)主委員會選舉辦法，五.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則 六，召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作.前款規(guī)定的內(nèi)容?；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的?；I備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)，異議成立的?；I備組應(yīng)當(dāng)對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。第二十五條、籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則。并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，第二十六條.業(yè)主大會討論決定下列事項、一。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則.業(yè)主委員會議事規(guī)則。管理規(guī)約,二,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。三,選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案.四、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),五,使用專項維修資金 六。籌集專項維修資金,七。改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施,八 改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動.九,法律.法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項.業(yè)主大會討論決定事項.應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意、決定前款其他事項。應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，第二十七條.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開 有下列情形之一的.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，一。百分之二十以上業(yè)主提議的。二 業(yè)主委員會委員缺員需要補選的,三，業(yè)主委員會決定集體辭職 需要重新選舉業(yè)主委員會的,四.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前。需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的、五,發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。六。法律,法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間，地點 形式，議題。議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.并書面告知所在地社區(qū)居,村 民委員會。第二十八條。業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處.鄉(xiāng).鎮(zhèn)。人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開 業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處.鄉(xiāng)、鎮(zhèn),人民政府組織召開,街道辦事處。鄉(xiāng).鎮(zhèn) 人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開.第二十九條。不具備成立業(yè)主大會條件、或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)、經(jīng)街道辦事處。鄉(xiāng).鎮(zhèn).人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道辦事處.鄉(xiāng)，鎮(zhèn) 人民政府，社區(qū)居.村,民委員會,建設(shè)單位.業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會 代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé),物業(yè)管理委員會的人員組成。應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.第三十條,業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式 采用集體討論形式的、應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加.采用書面征求意見形式的 應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主、無法送達(dá)的.應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，需投票表決的 表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名、業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的 應(yīng)當(dāng)出具委托書、載明委托事項，委托權(quán)限及期限.業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票 表決票和委托書 以備查詢，第三十一條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的、可以幢、單元 樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第三十二條，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件、一.具有完全民事行為能力、二，遵守國家有關(guān)法律,法規(guī)。管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則。模范履行業(yè)主義務(wù)。三.熱心公益事業(yè).責(zé)任心強,公正廉潔、四，具有一定的組織能力和文化水平 五,具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間,六 本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù).第三十三條。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成 具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,業(yè)主委員會每屆任期三年。委員可以連選連任,業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生.業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意.業(yè)主委員會作出的決定 應(yīng)書面告知社區(qū)居,村 民委員會.第三十四條，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng),鎮(zhèn)、人民政府備案.一.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告、二，業(yè)主大會決議,三。管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則。四、業(yè)主委員會委員名單.五。其他必要資料、業(yè)主委員會持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章、第三十五條、業(yè)主委員會履行下列職責(zé)。一.召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況，二、執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益.三.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.四 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。五.監(jiān)督管理規(guī)約的實施 六、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。七.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用 八，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用.維護和管理產(chǎn)生的糾紛。九 法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé) 第三十六條、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度 定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料 一,管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 二 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。三。物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項、四,專項維修資金的籌集和使用情況。五 物業(yè)共有部分的使用和收益情況。六、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用,經(jīng)營情況 七,業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集.使用情況、八,其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料.第三十七條。業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)、決定是否終止其委員資格、一。以書面方式提出辭職請求的。二 不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的、三。利用委員資格謀取私利的.四 侵害他人合法權(quán)益的，五、因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的.第三十八條.業(yè)主委員會委員有下列情形之一的 其委員職務(wù)自行終止 一,不再具備業(yè)主身份的 二 喪失履行職責(zé)能力的 三，任職期間被追究刑事責(zé)任的。四，法律。法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第三十九條、業(yè)主大會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動,業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律。法規(guī)的、物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,鄉(xiāng)、鎮(zhèn)。人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主,第四十條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議 進(jìn)行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處。鄉(xiāng)。鎮(zhèn)，人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)、鎮(zhèn).人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào),督促或者組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉、第四十一條。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi).將其保管的檔案資料 印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會.拒不移交的,可以請求物業(yè)所在地街道辦事處.鄉(xiāng)、鎮(zhèn).人民政府督促移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助.業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。第四十二條 業(yè)主大會.業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔(dān) 工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定 可以由全體業(yè)主分?jǐn)?。也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支 但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支,