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第二章、業(yè)主.業(yè)主大會及業(yè)主委員會。第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利 一、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定。接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù) 二.提議召開業(yè)主大會會議。并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議，三、提出制定和修改管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則的建議，四、參加業(yè)主大會會議.行使投票權(quán)，五，選舉業(yè)主委員會成員、并享有被選舉權(quán).六、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作.七,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、八 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 九、監(jiān)督物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金,以下簡稱專項維修資金 的管理和使用，十 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利.第九條。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)。一、遵守管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則,二.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、三 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,四、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,五，遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求，六。按時交納物業(yè)服務(wù)費用 七 法律,法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)，第十條，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分。應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，共用場地,建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素、物業(yè)管理區(qū)域具體劃分辦法按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.第十一條。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主.應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)。縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意、決定不成立業(yè)主大會的.由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。第十二條。下列事項由業(yè)主共同決定.一.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則.二。制定和修改管理規(guī)約，三，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、四、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 五 籌集和使用專項維修資金，六。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,七，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項、業(yè)主大會決定前款第五項，第六項規(guī)定的事項。應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 決定前款規(guī)定的其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意、第十三條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的。應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，新建物業(yè)達到前款規(guī)定條件的。建設(shè)單位應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，第十四條，符合召開首次業(yè)主大會會議條件的 應(yīng)當經(jīng)十名以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求,街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面要求后二十日內(nèi)。會同區(qū) 縣房產(chǎn)主管部門指導和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組,業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表,建設(shè)單位代表，社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成，其中.業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之七十。業(yè)主大會籌備組成員名單確定后,應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告、公告時間不得少于十五日，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作.提供業(yè)主名冊,物業(yè)的基本資料 包括物業(yè)建筑物,設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等,和已籌集的專項維修資金情況等文件資料 并提供必要的工作條件。第十五條.業(yè)主大會籌備組應(yīng)當履行下列職責,一、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間.地點.形式和內(nèi)容,二，草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,三。根據(jù)業(yè)主名冊確認業(yè)主身份,四 確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單 五,做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作 前款第一項、第二項和第四項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，業(yè)主大會籌備組履行職責的期限、應(yīng)當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止.第十六條,業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式.也可以采用書面征求意見的形式、但是,應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的。應(yīng)當出具書面委托書。明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容,業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的、可以按照幢或者單元為單位,推選一名業(yè)主負責收集本幢或者本單元其他業(yè)主本人簽字或者蓋章的書面意見，提交業(yè)主大會，第十七條，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當約定業(yè)主大會的議事方式,表決程序.業(yè)主委員會的組成和成員任期。業(yè)主大會定期會議的時間和形式。召開業(yè)主大會臨時會議的條件,業(yè)主投票權(quán)的確定方法等事項、第十八條.管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用。維護,管理.業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當共同遵守的行為準則。業(yè)主的共同利益和義務(wù),以及違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定，第十九條。業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,履行下列職責、一.召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理的實施情況、二。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè).簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同,三。聽取業(yè)主.物業(yè)使用人的意見和建議.監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、四.組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用，五，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，六.召集業(yè)主大會會議 進行業(yè)主委員會換屆和補選、七 督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律，法規(guī)和管理規(guī)約、八.勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋.九、業(yè)主大會賦予的其他職責,業(yè)主委員會不履行前款第二項。第六項職責的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當進行協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會的 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導 協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會,第二十條，業(yè)主委員會成員由五人以上單數(shù)組成,業(yè)主委員會在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名,選舉業(yè)主委員會成員時、應(yīng)當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員,業(yè)主委員會成員缺員時、應(yīng)當由候補成員遞補,候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議補選、分期開發(fā)的物業(yè)達到首次業(yè)主大會會議召開條件時、一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會成員。以后各期交付使用時。按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選成員,第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件.一。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),規(guī)章、二，具有完全民事行為能力.三 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,按時交納物業(yè)服務(wù)費，四,身體健康。熱心公益事業(yè)，責任心強,公正廉潔。具有一定組織能力。五、能保證必要的工作時間 六.本人。配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職,第二十二條。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)。向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案 并提交下列資料、一,業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的書面報告,二 業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，三，業(yè)主委員會成員的基本情況,業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門和街道辦事處.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案、第二十三條,經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要時.應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意,第二十四條、業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的 其成員資格自行終止，有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過。業(yè)主委員會成員資格終止.一 因疾病等原因喪失履行職責能力的。二、有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的、三 任職期間，被依法追究刑事責任的 四 以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的。五、有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的.六.其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的 第二十五條,業(yè)主委員會任期屆滿二個月前 應(yīng)當召開業(yè)主大會會議.進行業(yè)主委員會的換屆選舉,無正當理由逾期未換屆的 物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作、新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證.檔案等文件資料 印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會、并做好其他交接工作 業(yè)主委員會成員資格終止的、應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料.印章和財物移交業(yè)主委員會,第二十六條，業(yè)主大會,業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動、業(yè)主大會 業(yè)主委員會作出的決定違反法律.法規(guī)的 物業(yè)所在地區(qū),縣房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定。并通告全體業(yè)主，第二十七條 業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔 有物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的.可以從經(jīng)營收益中列支。經(jīng)費籌集 管理 使用的辦法由業(yè)主大會決定.業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況應(yīng)當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布 接受業(yè)主的監(jiān)督 第二十八條,物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度、物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)，縣房產(chǎn)主管部門負責組織召集，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會 村民委員會以及公安派出所,業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政部門等各方代表組成,物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題。一。業(yè)主委員會不依法履行職責，二 業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題,三。履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題、四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題。五。需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛、