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第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會 第六條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上。或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的、應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議 成立業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意.決定不成立業(yè)主大會的、由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,業(yè)主委員會職責(zé) 第七條、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍 社區(qū)布局，物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備。建筑物規(guī)模等因素確定,分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域、其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的。應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立，封閉小區(qū)的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域.已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域、經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域,第八條,建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時、向縣,市,區(qū)，人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣，市、區(qū)，人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條例第七條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,但對已經(jīng)自然形成且無爭議的區(qū)域、當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會,社區(qū)居民委員會。向縣，市 區(qū)。人民政府房地產(chǎn)行政主管部門書面提議后 經(jīng)其確認無異議的、不再重新劃分 需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的.縣、市,區(qū) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)，鎮(zhèn).人民政府 按照本條例第七條的規(guī)定,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會,社區(qū)居民委員會、的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，第九條，物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第六條第三款規(guī)定條件的。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向縣，市.區(qū),人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面報告 并提供業(yè)主清冊 物業(yè)建筑面積。物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料,建設(shè)單位未提交書面報告或者建設(shè)單位已不存在的。業(yè)主可以以書面形式向縣、市。區(qū)。人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的請求、縣、市,區(qū) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面請求之日起三十日內(nèi)。應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)。鎮(zhèn),人民政府或者城市街道辦事處組織成立業(yè)主大會籌備組.以下簡稱籌備組，并確定籌備組召集人、籌備組由業(yè)主代表。居民委員會，社區(qū)居民委員會 代表五至十一人組成 可以邀請建設(shè)單位參加、業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二.籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，第十條?；I備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作,一 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容，二、草擬.業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主公約 和。業(yè)主委員會章程.三.確定首次業(yè)主大會會議投票權(quán)數(shù)的方法、四、確認業(yè)主身份和核計業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，五、確定業(yè)主委員會委員候選人條件和產(chǎn)生辦法,六.組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人，七,做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作 前款規(guī)定的第 一.至 六,項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示.業(yè)主對投票權(quán)數(shù)等有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核。第十一條,籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi),召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數(shù)組成.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議、在業(yè)主委員會委員中推選主任一人.副主任若干人。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，業(yè)主委員會每屆任期三年,業(yè)主大會可以從業(yè)主中選舉產(chǎn)生三至五人的業(yè)主監(jiān)督委員會。根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和業(yè)主公約的約定。行使對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)。第十二條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，可以按照以下方式確定、一 以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定、二 以住宅套數(shù)一套計一個投票權(quán)數(shù)確定，三,以建筑面積一平方米計一個投票權(quán)數(shù)確定。以住宅套數(shù)結(jié)合建筑面積確定投票權(quán)數(shù)的 具體按照以下標(biāo)準計算,一,住宅物業(yè)一套計二十個投票權(quán)數(shù).建筑面積不足一百二十平方米的按一套計算.超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計算，但未售物業(yè)部分的投票權(quán)數(shù)不得超過總投票權(quán)數(shù)的百分之三十,二、非住宅物業(yè)建筑面積每滿一百平方米計二十個投票權(quán)數(shù)、建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計算、超過一百平方米的每滿十平方米增加一個投票權(quán)數(shù)，不足十平方米的部分不計算,物業(yè)建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他能證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)確定 第十三條。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式,業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加 采用集體討論形式的?？梢砸源?單元，樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的、到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議.代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決 數(shù)人共有一個物業(yè)的 共有人可以推選其中一名共有人參加業(yè)主大會會議。第十四條、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議.業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時間 地點,議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會,社區(qū)居民委員會、有下列情形之一的 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。一,百分之二十以上業(yè)主提議的 二，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，三，業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形.第十五條、經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則、應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式，表決程序.業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法,業(yè)主委員會的組成、補選和換屆等事項作出規(guī)定 第十六條。經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用 維護 管理物業(yè)等事項以及處理相鄰關(guān)系的共同約定 對全體業(yè)主具有約束力、包括以下主要內(nèi)容 一、共有或者共用物業(yè)的使用.維護要求 二，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān),三，業(yè)主大會,業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集,管理和使用，四。全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準則、五,物業(yè)管理爭議的處理方式,六,違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、第十七條,經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主委員會章程,應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會議事規(guī)則 委員的權(quán)利和義務(wù).印章使用和管理辦法 相關(guān)檔案的建立和保管辦法等事項作出規(guī)定.第十八條,經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。應(yīng)當(dāng)依法維護業(yè)主合法權(quán)益,促進小區(qū)和諧，業(yè)主委員會履行下列職責(zé) 一，召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理的實施情況，二,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,三。協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 四,督促業(yè)主履行業(yè)主公約.交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.五，根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進行訴訟 六，根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)在金融機構(gòu)開設(shè)專項維修資金專戶，并按照法律，法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定使用和管理.七.審議業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)提出的維修，更新 改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的報告,八,就全體業(yè)主共有的房產(chǎn) 辦理登記手續(xù) 九。定期公布財務(wù)收支情況、十。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)、第十九條，業(yè)主委員會產(chǎn)生后、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提供下列資料 一,竣工總平面圖,二。單體建筑、結(jié)構(gòu)。設(shè)備竣工圖,三.配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。四 屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)清單。五 物業(yè)管理所需的其他資料.第二十條.業(yè)主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)中兼職、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費籌集.管理和使用辦法,由業(yè)主大會決定、但不得要求物業(yè)管理企業(yè)提供工作經(jīng)費.業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布.并接受業(yè)主的監(jiān)督,第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)、持下列文件向縣、市，區(qū)。人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。一,業(yè)主大會會議記錄和會議決定.二.業(yè)主大會議事規(guī)則，三,業(yè)主公約.四.業(yè)主委員會章程。五 業(yè)主委員會委員基本情況?？h、市,區(qū)，人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述文件之日起五日內(nèi)發(fā)給業(yè)主委員會備案證明,并出具業(yè)主委員會刻制印章證明.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用和管理印章、業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主公約。業(yè)主委員會章程，業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的。應(yīng)當(dāng)向備案部門變更備案，第二十二條。三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的。應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議,業(yè)主委員會會議每年至少召開一次、業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)的過半數(shù)以上同意 第二十三條。業(yè)主委員會任期屆滿前二個月內(nèi)。應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進行換屆選舉，業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，縣,市 區(qū).人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng),鎮(zhèn).人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，換屆籌備組由業(yè)主代表。業(yè)主委員會代表。居民委員會 社區(qū)居民委員會，代表組成 換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單。并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證.檔案等文件資料。印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會.并做好其他交接工作，第二十四條,業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格終止 一,任期屆滿的 二 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓.滅失等原因不再是業(yè)主的，三。因疾病等原因喪失民事行為能力的，四。因犯罪被依法限制人身自由的，五、以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的,六.不履行業(yè)主法定義務(wù)的、七。無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的,八，因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的，業(yè)主委員會委員有前款第.一。至。四.項所列情形之一的 其委員資格自然終止，有前款第 五.至 八、項所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會會議決定.業(yè)主委員會委員資格終止的.應(yīng)當(dāng)自終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證，檔案等文件資料,印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會。第二十五條.經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議。認為有必要變更業(yè)主委員會委員的。由業(yè)主大會會議作出決定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 第二十六條、因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的。在解散前三十日內(nèi),城市街道辦事處或者鄉(xiāng) 鎮(zhèn)、人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,推選業(yè)主代表，業(yè)主代表。業(yè)主委員會代表.物業(yè)管理企業(yè)代表,居民委員會.社區(qū)居民委員會 代表組成清算組,在縣 市 區(qū)、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。城市街道辦事處或者鄉(xiāng)。鎮(zhèn)，人民政府監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作,