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大興安嶺地區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章總。則 第一條。立法目的.為了規(guī)范物業(yè)管理活動.維護物業(yè)管理當事人的合法權益。改善人民群眾的生活和工作環(huán)境.促進和諧社區(qū)建設，根據.中華人民共和國物權法.和。物業(yè)管理條例 等法律.行政法規(guī)、結合本地區(qū)實際。制定本辦法，第二條、適用范圍 本地區(qū)行政區(qū)域內的物業(yè)管理以及相關監(jiān)督管理活動、適用本辦法,第三條，基本原則、物業(yè)管理活動應當堅持以人為本。遵循公開公平。誠實信用,市場競爭,依法管理的原則 第四條、政府職責,縣區(qū)人民政府。林業(yè)局應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定,落實扶持政策。建立和完善專業(yè)化,社會化 市場化的物業(yè)管理機制 鼓勵采用新技術。新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平,第五條.部門職責.縣區(qū)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作 第六條.行業(yè)自律,物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律.規(guī)范行業(yè)行為。促進依法經營和誠信服務，維護市場秩序和公平競爭。第二章。物業(yè)管理區(qū)域以及相關配置.第七條，物業(yè)管理區(qū)域.物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當有利于實施物業(yè)管理 綜合考慮物業(yè)共用設施設備.建筑物規(guī)模.社區(qū)建設.業(yè)主人數,自然界線等因素.物業(yè)的配套設施設備共用的.應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，配套設施設備能夠分割獨立使用的、可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，各縣區(qū)人民政府房地產行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分。第八條。配套建筑與設施設備管理,物業(yè)管理區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備.應當嚴格按照國家和省有關規(guī)劃.設計規(guī)范和工程標準進行建設、物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施。不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的。應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè) 物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后.由業(yè)主依法辦理有關手續(xù).第九條。物業(yè)管理用房,建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房、物業(yè)管理用房屬建設單位無償提供、產權屬全體業(yè)主所有、在業(yè)主大會成立前.物業(yè)管理用房由物業(yè)公司無償使用.業(yè)主大會成立后.10、15、的物業(yè)管理用房由業(yè)主委員會辦公使用.物業(yè)管理用房的具體標準為，建筑面積5萬平方米以下的按照不低于建筑面積100平方米提供.建設面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的。按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0。2。提供 超過20萬平方米的，超出部分按照0。1、提供.提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋。并具備水、電等基本功能，建設單位在辦理房屋預銷售許可證和房地產初始登記時、應提交物業(yè)管理用房配置的相關資料 經審核符合以上條件的，相關部門方可核發(fā)預銷售許可和辦理房地產初始登記 第十條。住宅物業(yè)專業(yè)經營設施設備的管理,新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、排水。供電，供氣 供熱，通信等終端用戶的分戶計量表，或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經營設施設備。應當按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范依法設計、施工、住宅物業(yè)區(qū)域內供水、排水,供電 供氣.供熱.通信.有線電視等單位。應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關管線和設施設備維修,養(yǎng)護的責任，第三章 業(yè)主,業(yè)主大會及業(yè)主委員會，第十一條，業(yè)主及其權利義務 房屋的所有權人為業(yè)主、因人民法院,仲裁委員會作出的生效法律文書 以及征收安置。繼承，受遺贈 買賣、贈與,合法建造等事由合法占有房屋.但尚未依法辦理房屋所有權登記的公民。法人和其他組織.在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利 承擔業(yè)主義務，業(yè)主在物業(yè)管理中的權利 義務按照法律.法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約 物業(yè)服務合同約定確定 不得以放棄權利為由不履行義務 第十二條,首次業(yè)主大會會議的召開條件.符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議.一、交付房屋建筑面積超過建筑物總面積百分之五十的、二。交付房屋套數超過總套數百分之五十的 三，前期物業(yè)服務合同依法解除或者合同期限即將屆滿的 第十三條 首次業(yè)主大會籌備組的組建 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的。社區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在六十日內指導組建首次業(yè)主大會籌備組、籌備組由業(yè)主。建設單位代表，社區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成、組長由社區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任 籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產生，籌備組成員人數應當為單數,其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十 籌備組應當自組建之日起七日內、將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示,業(yè)主對籌備組成員有異議的.由社區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調處理，第十四條.首次業(yè)主大會籌備組的職責 籌備組應當做好以下籌備工作.一。確認并公示業(yè)主身份，業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積.二.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,地點,形式和內容。三 草擬管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則,四，依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,五,制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單，六 制定業(yè)主委員會選舉辦法。七、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作 前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告 業(yè)主對公告內容有異議的、籌備組應當記錄并作出答復 籌備組應當自組建之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議,第十五條.業(yè)主委托人，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、第十六條 業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數委員組成.業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、并具備下列條件。一,具有完全民事行為能力 二、遵守國家有關法律、法規(guī),三，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則，管理規(guī)約、模范履行業(yè)主義務,四.熱心公益事業(yè)，責任心強 公正廉潔.五.具有一定的組織能力，六,具備必要的工作時間，業(yè)主委員會實行任期制。每屆任期不超過五年,可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權、業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議.推選業(yè)主委員會主任和副主任,業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內、向物業(yè)所在地的區(qū)?？h房地產行政主管部門和街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案 業(yè)主委員會委員資格的終止,按照國家有關規(guī)定執(zhí)行，第十七條。業(yè)主委員會職責 業(yè)主委員會履行以下職責。一、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議 二。召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況，三、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，四.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同、五。監(jiān)督管理規(guī)約的實施，六,督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用，七 組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用,八.調解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護和管理產生的糾紛 九.業(yè)主大會賦予的其他職責。第十八條，工作經費，業(yè)主大會 業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔 工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支 工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告。接受業(yè)主監(jiān)督，工作經費籌集 管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定.第十九條。業(yè)主組織與社區(qū)居,村、民委員會的協(xié)作，業(yè)主大會。業(yè)主委員會與社區(qū)應當相互協(xié)作、共同做好物業(yè)管理區(qū)域內與物業(yè)管理有關的社會管理工作、第二十條 職責的臨時代行，因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一的.新一屆業(yè)主委員會產生之前 可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下、代行業(yè)主委員會的職責，第二十一條。監(jiān)督管理、業(yè)主大會,業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定 并通告全體業(yè)主.第二十二條，物業(yè)管理聯(lián)系會議制度，物業(yè)管理區(qū)域內、可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)，縣房地產行政主管部門。公安派出所.居民委員會.業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加 共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題.第四章。前期物業(yè)管理 第二十三條、前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘.前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘、建設單位應當在商品房預售或現(xiàn)售前 通過招投標方式選聘信譽好的物業(yè)服務企業(yè)、一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標 投標人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的。經物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準、建設單位可以采用協(xié)議方式選聘信譽較高的物業(yè)服務企業(yè).第二十四條、前期物業(yè)服務合同,建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務合同.并自簽訂之日起十五日內。將前期物業(yè)服務合同,臨時管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門備案，房地產行政主管部門應當將備案材料及時轉告街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十五條.前期物業(yè)服務費用的承擔,前期物業(yè)服務合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費用、由建設單位承擔.房屋交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費、由買受人承擔。第二十六條.新建住宅物業(yè)交付條件 新建住宅物業(yè)具備下列條件后。建設單位可以辦理物業(yè)交付。一.建設工程竣工驗收合格。二,供水。排水 供電,供氣。供熱，通信等專業(yè)經營設施設備按照規(guī)劃設計要求建成,供水，供電。供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量器具 三 教育，郵政、醫(yī)療衛(wèi)生 文化,體育,環(huán)境衛(wèi)生 社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成。四。道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成。并滿足使用功能要求,五、電梯 二次供水.高壓供電,消防設施，壓力容器 監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書 六、物業(yè)使用.維護和管理的相關資料完整齊全，七,法律.法規(guī)規(guī)定的其他條件。第二十七條、前期物業(yè)服務企業(yè)參與住宅物業(yè)開發(fā)建設,前期物業(yè)服務企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開發(fā)建設，對住宅物業(yè)的規(guī)劃設計方案 配套設施建設,工程質量控制 設備運行管理等事項,提出與住宅物業(yè)管理有關的建議、建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)參加竣工驗收。第二十八條、前期物業(yè)服務的承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)服務項目時,應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，與建設單位對物業(yè)共用部位和共用設施設備進行查驗.查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認 現(xiàn)場查驗中。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位,共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形。書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗、物業(yè)服務企業(yè)應當自住宅物業(yè)交接之日起三十日內。將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地區(qū),縣級房地產行政主管部門備案,第五章.物業(yè)服務管理。第一節(jié).物業(yè)服務企業(yè)管理.第二十九條，物業(yè)服務企業(yè)信用等級評價,規(guī)范物業(yè)管理服務環(huán)境，提高物業(yè)服務企業(yè)誠信度.規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的市場經營行為，加強和推進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)信用體系建設,第三十條.業(yè)主共同選擇物業(yè)服務企業(yè)。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主共同決定.第三十一條，物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項。服務質量。服務費用.雙方的權利義務。專項維修資金的管理與使用，物業(yè)管理用房,合同期限,違約責任等內容進行約定，第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)義務，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務內容和服務質量，全面履行服務義務,第三十三條.物業(yè)服務內容 物業(yè)服務內容主要包括下列事項,一.物業(yè)共用部位 共用設施設備的使用、管理和維護.二，公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護，三.公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務、四。公共綠化的維護、五 物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻。制止和報告 六、物業(yè)維修、養(yǎng)護,更新和管理費用的賬務管理.七，物業(yè)檔案的保管,八.物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項 第三十四條,物業(yè)服務收費原則,物業(yè)服務收費應當遵循合理.公開以及費用與服務水平相適應的原則,物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價.物業(yè)服務收費實行政府指導價的,由各地價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準等因素，提出本城市物業(yè)服務基準價格及其浮動幅度、報當地政府確定,具體收費標準在物業(yè)服務合同中約定.第三十五條、物業(yè)服務收費形式,物業(yè)服務收費可以采取菜單制、包干制或者酬金制等形式、具體收費形式在物業(yè)服務合同中約定、實行菜單制的，建設單位或者經業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會應當參照房地產行政主管部門制定并公布的物業(yè)服務項目、服務內容和服務等級標準.以及價格行政主管部門制定并公布的物業(yè)服務定價成本標準 選擇后綜合確定物業(yè)服務費標準,按合同約定執(zhí)行.實行包干制和酬金制的。按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。第三十六條。明碼標價制度,物業(yè)服務收費實行明碼標價、物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示物業(yè)服務項目、服務內容,服務等級標準,收費項目，收費標準和收費依據等 并公示每年物業(yè)服務費的收取和使用情況,物業(yè)服務企業(yè)不得收取未予公示的費用,第三十七條.物業(yè)服務費的交納.業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定。業(yè)主負連帶交納責任,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)、物業(yè)服務費用由建設單位交納、業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的,業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納、逾期仍不交納的。物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者根據仲裁約定申請仲裁.業(yè)主轉讓房屋所有權時、應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費 第三十八條 專業(yè)經營單位收費，物業(yè)管理區(qū)域內,供水、供電.供氣、供熱 通信.有線電視等單位應當向最終用戶收取費用 物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 住宅物業(yè)管理區(qū)域內公共場所照明。電梯 電子防盜門。電子門鈴。消防、綠地、門衛(wèi)室.車庫等非經營性用水、用電,用氣,用熱價格,按照當地居民使用價格標準執(zhí)行、二次加壓供水收費,由城市供水企業(yè)負責二次加壓供水的，其費用應核定到供水成本當中，由物業(yè)公司負責二次加壓供水。但已享受城市供水企業(yè)躉售價格的。用水戶繳納的是終端水價.其費用不得核定到物業(yè)服務費中，用水戶不再負擔二次加壓供水費用 二次加壓供水目前仍由物業(yè)公司、含房管所或房屋產權單位，管理、但未享受城市供水企業(yè)躉售價格的、其費用可核定到物業(yè)服務費中.由用水戶承擔 今后、隨著城市供水價格的調整，二次加壓供水所發(fā)生的費用應逐步理順到城市供水成本中。第三十九條。安全隱患的防范和消除,物業(yè)管理區(qū)域內、由物業(yè)服務企業(yè)負責管理的物業(yè)共用部位.共用設施設備存在安全隱患時，物業(yè)服務企業(yè)應當設置警示標識 采取防范措施。并及時消除安全隱患，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負責管理的物業(yè)共用部位.共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知管理單位,管理單位應當及時消除安全隱患、第四十條 解除物業(yè)服務合同和續(xù)聘.物業(yè)服務合同任何一方當事人提出依法解除物業(yè)服務合同的、除遵守法律 法規(guī)規(guī)定和合同約定的條件.程序外,還應當履行通知義務。合同未約定通知期限的,應當提前六十日書面通知.并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示.業(yè)主大會決定續(xù)聘的 業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同，第四十一條，物業(yè)服務交接。業(yè)主大會決定解除物業(yè)服務合同的 被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同依法解除后十五日內辦理完畢移交手續(xù),退出物業(yè)管理區(qū)域，退出物業(yè)管理區(qū)域前、應當維持正常的物業(yè)管理秩序、但物業(yè)服務合同另有約定的除外 被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會,或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務，一 移交物業(yè)檔案 二，移交占用的物業(yè)共用部位。共用設施設備.物業(yè)管理用房等固定資產.三。結清預收、代收和預付、代付的有關費用。四。法律。法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項 物業(yè)服務合同期限屆滿、業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定,物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的 原合同權利義務仍對雙方具有約束力,第四十二條 物業(yè)管理移交監(jiān)管，物業(yè)所在地房地產行政主管部門和社區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接的指導和監(jiān)督、被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的.物業(yè)所在房地產行政主管部門應當責令限期退出,業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者根據仲裁約定申請仲裁，第四十三條,誠信履約監(jiān)督機制?？h級以上房地產行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)誠信履約監(jiān)督機制,健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案,記載違法違規(guī)和誠信履約信息 并向社會公布、第四十四條.糾紛處理方式,業(yè)主.物業(yè)使用人，業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)，專業(yè)經營單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向縣級以上房地產行政主管部門或者社區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴或者申請調解，也可以依法提起訴訟或者根據仲裁約定申請仲裁、第二節(jié) 業(yè)主自行管理、第四十五條 業(yè)主自行管理、經業(yè)主大會決定,業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理,并接受所在地縣級房地產行政主管部門和社區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督,業(yè)主自行管理不得違反有關法律,法規(guī)規(guī)定.不得損害社會公共利益、不得侵害業(yè)主和他人的合法權益、第四十六條.議事方式、業(yè)主自行管理的物業(yè)服務方式、服務項目。服務內容、服務等級標準,服務費用。收費方式等事項，由業(yè)主共同協(xié)商確定.第四十七條,服務費用公示 業(yè)主自行管理的 業(yè)主委員會應當按照約定的期限在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務費用的收支情況.未約定期限或者約定不明的。應當每半年公示一次、業(yè)主對收支情況提出詢問的，業(yè)主委員會應當及時答復,第三節(jié)。老舊住宅的改造和管理，第四十八條.老舊住宅的改造.縣區(qū)人民政府、林業(yè)局應當編制和實施老舊住宅改造規(guī)劃.有計劃地對已交付且年久失修 配套設施設備不齊全、環(huán)境質量差的老舊住宅進行改造，并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制。老舊住宅的范圍 由各地自行確定 第四十九條 配建經營用房,改造老舊住宅時，經有利害關系的業(yè)主同意,并按照法定程序批準 可以建設物業(yè)管理用房和經營用房.經營收益用于補充老舊住宅的維護管理費用 第五十條、老舊住宅的臨時物業(yè)管理，未選聘物業(yè)服務企業(yè)管理或者未實施自行管理的老舊住宅 在改造完成前，經業(yè)主大會同意。物業(yè)所在房地產行政主管部門可以選擇具有相應資質,信譽良好的物業(yè)服務企業(yè)。臨時提供物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行 以及環(huán)境衛(wèi)生 公共秩序維護等基礎性物業(yè)服務。臨時提供基礎性物業(yè)服務期間 業(yè)主應當交納物業(yè)服務費，第五十一條 改造后的物業(yè)管理,老舊住宅改造完成后 由業(yè)主大會決定物業(yè)管理方式,第六章,物業(yè)的使用與維護。第五十二條、物業(yè)使用與維護的一般要求,業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護.應當遵守法律，法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定。不得有下列行為.一.擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途 設計用途，二、損壞.擅自變動房屋建筑主體.承重結構、三.違法搭建建筑物、構筑物。四 擅自改變，破壞房屋外貌，五.非法處分、損壞 擅自占用、改動物業(yè)共用部位。共用設施設備。六.存放易燃 易爆 劇毒。放射性物質或者超負重物品。七,擅自設置、改變煙道 排風、排水管道 八、制造超過規(guī)定標準的噪音.振動、異味 九.影響其他業(yè)主正常采光.通風 十，任意棄置垃圾。排放污染物.拋擲雜物，十一、擅自擺設攤點，占道經營，十二.在建筑物,構筑物上亂懸掛.亂張貼、亂涂寫。亂刻畫，十三 違反規(guī)定飼養(yǎng)動物 十四。法律，法規(guī).管理規(guī)約和業(yè)主大會決定禁止的其他行為.有前款所列行為之一的.物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會。業(yè)主.物業(yè)使用人有權勸阻 制止、勸阻 制止無效的、應當及時報告有關行政主管部門 有關行政主管部門應當及時依法處理、第五十三條。物業(yè)共用部位的經營收益，利用物業(yè)共用部位 共用設施設備進行經營的 應當在征得相關業(yè)主 業(yè)主大會，物業(yè)服務企業(yè)的同意后.按照規(guī)定辦理有關手續(xù).業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金 也可以按照業(yè)主大會的決定使用、第五十四條.臨時占用物業(yè)共用部位.施工單位臨時占用.挖掘道路,場地等物業(yè)共用部位的.除遵守有關規(guī)定外 應當與業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)簽訂施工協(xié)議、進入業(yè)主專有部分施工的，應當征得業(yè)主同意,施工單位應當于施工前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示施工計劃 按照施工協(xié)議施工。并采取安全保障措施。施工結束后，物業(yè)服務企業(yè)應當監(jiān)督施工單位及時恢復原狀 第五十五條,房屋裝飾裝修,業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋。應當事先告知物業(yè)服務企業(yè).并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規(guī)定.物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項.業(yè)主違反房屋裝飾裝修或者安全使用規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時制止 并督促其改正 經督促不改正的,物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告有關行政主管部門、有關行政主管部門應當及時依法處理。第五十六條.停車管理，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位。屬于全體業(yè)主共有.建設單位不得銷售，車位的設置 使用,收費等管理事項,由業(yè)主大會決定,經營收益屬于全體業(yè)主,物業(yè)管理區(qū)域內設置車位,停放車輛,不得占用 堵塞.封閉疏散通道.安全出口 消防車通道和其他機動車通道，不得影響其他車輛和行人通行 工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域停放,但因工程建設或者設施設備維修等確需停放的除外,第五十七條 物業(yè)維護配合義務、物業(yè)共用部位。共用設施設備維修 養(yǎng)護,更新和改造時。相關業(yè)主,物業(yè)使用人應當配合 因其妨礙維修,養(yǎng)護、更新和改造,給其他業(yè)主，物業(yè)使用人造成損害的。依法承擔賠償責任，第五十八條 有特定要求的設施設備的維護.電梯.消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護、第五十九條 維修資金,住宅物業(yè),住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主.應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金.專項維修資金屬于業(yè)主所有、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位。共用設施設備的維修和更新,改造.不得挪作他用.專項維修資金收取 使用 管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定.第六十條，專有部分事故防范措施、專有部分長期空置的,業(yè)主應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)對專有部分的維修.養(yǎng)護。管理等事項進行協(xié)商、采取措施防止漏水。漏氣等事故的發(fā)生 第六十一條，物業(yè)檔案,物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有.選聘物業(yè)服務企業(yè)的 物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管.保證檔案資料齊全、不得泄露業(yè)主個人信息,業(yè)主自行管理的。業(yè)主委員會履行保管義務、第六十二條,執(zhí)法進小區(qū).縣區(qū)人民政府，林業(yè)局應當確定負責物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理 公共秩序.治安消防。物業(yè)服務收費，房屋經營，規(guī)劃執(zhí)行.建設工程質量、環(huán)境保護 特種設備運行.環(huán)境衛(wèi)生等活動監(jiān)督管理的行政主管部門。并依法公示。負責物業(yè)管理區(qū)域內有關活動監(jiān)督管理的行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度.并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為,第七章，法律責任。第六十三條,總括規(guī)定.本、管理辦法.關于法律責任的規(guī)定均引用,物業(yè)管理條例、的相關規(guī)定,第六十四條 過渡性條款、違反本辦法規(guī)定應當承擔法律責任,有關法律.法規(guī)已有規(guī)定的,從其規(guī)定。第六十五條 行政責任 房地產行政主管部門，社區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關行政管理部門的工作人員不依法履行監(jiān)督管理職責，發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,以及玩忽職守 濫用職權 徇私舞弊的,依法給予行政處分、第六十六條 建設單位法律責任一，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。給予警告、沒收違法所得。并處10萬元以上50萬元以下的罰款。建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位.共用設施設備的所有權或者使用權的.由縣級以上地方人民政府房地.產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款,給業(yè)主造成損失的.依法承擔賠償責任.第六十七條 建設單位法律責任二、住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準 擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告.可以并處10萬元以下的罰款、第六十八條，企業(yè)法律責任。不移交有關資料的 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交有關資料的。對建設單位。物業(yè)服務企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。第六十九條.物業(yè)服務企業(yè)法律責任一 物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的.由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。處委托合同價款30 以上50 以下的罰款、委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修.養(yǎng)護。剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用.給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任.第七十條 物業(yè)服務企業(yè)法律責任二，未經業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款，有收益的.所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位。共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，第七十一條。物業(yè)服務企業(yè)法律責任三、挪用專項維修資金的.由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金 給予警告 沒收違法所得.可以并處挪用數額2倍以下的罰款,物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的 構成犯罪的、依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任,第七十二條、其他法律責任.有下列行為之一的.由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正。給予警告、并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位 共用設施設備的維修 養(yǎng)護。剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 一，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的，二。擅自占用,挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路 場地、損害業(yè)主共同利益的、三,擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的、個人有前款規(guī)定行為之一的 處1000元以上1萬元以下的罰款.單位有前款規(guī)定行為之一的、處5萬元以上20萬元以下的罰款 第八章.附、則.第七十三條、名詞含義.本條例下列用語的含義是，一.物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，其他管理人或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物。構筑物以及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序、為業(yè)主提供服務的活動。二、共用部位 是指根據法律，法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅物業(yè)內業(yè)主或者單幢住宅物業(yè)內業(yè)主以及與之結構相連的非住宅物業(yè)業(yè)主共有的部位。一般包括。住宅物業(yè)的基礎。承重墻體、柱、梁.樓板，屋頂以及戶外的墻面。門廳 樓梯間,走廊通道等。三 共用設施設備 是指根據法律 法規(guī)和房屋買賣合同。由住宅物業(yè)業(yè)主或者住宅物業(yè)業(yè)主以及有關非住宅物業(yè)業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括電梯.天線、照明。消防設施，綠地 道路，路燈，溝渠 池 井，非經營性車場車庫。公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等.四 專有部分、是指在構造和利用方面具有獨立性 由單獨業(yè)主獨立使用和處分、能夠為特定業(yè)主登記所有權的物業(yè)部位，第七十四條.面積和人數的計算方式，本條例規(guī)定的面積和人數、按照下列方式計算，一 專有部分面積、按照不動產登記簿記載的建筑面積計算。尚未進行物權登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算,尚未進行實測的.暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算,二。業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算、一個專有部分按照一人計算、但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分、以及同一買受人擁有一個以上專有部分的.按照一人計算、三 建筑物總面積與總人數、分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算,第七十五條,施行日期 此文件預留30日公示期