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第三章、業(yè)主,業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第十六條、依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的、生效法律文書所確認的所有權(quán)人為業(yè)主、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的、自繼承或者受遺贈開始時.繼承人、受遺贈人為業(yè)主、合法建造的房屋 房屋的建造人為業(yè)主?；谫I賣 贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋.但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人.在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利.并承擔相應(yīng)義務(wù) 第十七條，業(yè)主在物業(yè)管理活動中、享有下列權(quán)利。一、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù)、二.提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議 三,提出制定和修改管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。四,參加業(yè)主大會會議 行使表決權(quán),五、選舉業(yè)主委員會成員 并享有被選舉權(quán)。六。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。七 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同 八.對共有部分的使用，維護等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)、九,監(jiān)督專項維修資金的管理和使用、十、法律,法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十八條、業(yè)主在物業(yè)管理活動中、應(yīng)當履行下列義務(wù)。一，遵守管理規(guī)約.業(yè)主大會議事規(guī)則,二、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用,公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 三.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。四 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 五.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費，六，法律.法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。第十九條。物業(yè)的承租人 借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律。法規(guī)。管理規(guī)約,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定.以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利、承擔相應(yīng)義務(wù),第二十條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會 選舉業(yè)主委員會、未設(shè)立業(yè)主大會的、由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會、第二十一條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 符合下列條件之一的,可以召開首次業(yè)主大會會議、一。交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50、以上,二,交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50 以上,三,首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25。以上，四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿.建設(shè)單位應(yīng)當自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門。街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告.第二十二條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件。業(yè)主書面申請街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到申請之日起60日內(nèi),會同縣級房屋行政主管部門負責組織。指導成立首次業(yè)主大會籌備組.業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表。居,村,民委員會代表等組成，人數(shù)應(yīng)為7人以上單數(shù) 其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1.2?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任,籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,第二十三條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式。物業(yè)管理狀況等文件資料 建設(shè)單位.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作,第二十四條、業(yè)主大會籌備組負責首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作、一。確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,地點,內(nèi)容和形式、二，擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案,三、確認業(yè)主身份,業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積，四，擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案,提出候選人建議名單,五、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則 六。召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作.前款規(guī)定內(nèi)容 籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、業(yè)主對業(yè)主身份 專有部分面積提出異議的 籌備組應(yīng)當予以復核并告知異議人復核結(jié)果 第二十五條，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議議程應(yīng)當首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則，會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開、業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立,第二十六條。業(yè)主大會決定下列事項,需要辦理相關(guān)手續(xù)的、由業(yè)主委員會依法辦理。一，制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則 二,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。三,業(yè)主大會，業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼。四，實施委托管理或者自行管理 五,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。六?；I集和使用專項維修資金.七。改建,重建建筑物及其附屬設(shè)施,八，改變共有部分的用途,利用共有部分從事經(jīng)營性活動。處分共有部分.九,業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項 決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意 決定前款其他事項 應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意、第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主、在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項,一,對該范圍內(nèi)的共有部分進行維修。更新,改造，二 就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金 特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占所在幢.單元等特定范圍建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意、第二十八條、管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用 維護 管理。業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定,制定管理規(guī)約 應(yīng)當尊重社會公德,不得違反法律。法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益，管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力、第二十九條。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式。表決程序。業(yè)主委員會的組成，成員任期等事項作出約定.并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設(shè)立，缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項、第三十條。業(yè).主大會會議分為定期會議和臨時會議、業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開，有下列情形之一的。業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議 一 經(jīng)占總?cè)藬?shù)20 以上的業(yè)主提議。二，業(yè)主委員會成員缺員需要補選的。三，業(yè)主委員會決定集體辭職 需要重新選舉業(yè)主委員會的。四,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前。需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進行變更的,五，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,六，法律.法規(guī) 管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會不按照第二款 第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的.街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開、業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的,業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到請求之日起30日內(nèi)組織召開,第三十一條。業(yè)主大會會議可以采用集體討論.書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開。但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應(yīng)當將征求意見書送達業(yè)主、涉及表決事項的，征求意見書應(yīng)當載明表決事項、由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)、不能送達的 可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán) 書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示、公示期限不得低于7日.業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料，業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當出具委托書,載明委托事項。委托權(quán)限及期限，第三十二條,召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會應(yīng)當在召開15日前將會議的時間。地點、形式.議題.議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的.可以根據(jù)實際情況在7日內(nèi)公示，召開。第三十三條、業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決.但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外 任何人不得偽造業(yè)主選票，表決票，業(yè)主簽名或者委托書、業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管選票、表決票和委托書 以備查詢，第三十四條，業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定。業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開,與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達到本條例第二十六條第二款規(guī)定的。由缺席業(yè)主補充表決、經(jīng)補充表決仍未達到要求的、最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)，第三十五條，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,依法履行下列職責 一,召集業(yè)主大會會議、報告物業(yè)管理實施情況,二，業(yè)主大會決定委托管理時,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同、三、收集和了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行.四。監(jiān)督管理規(guī)約的實施 五,調(diào)解物業(yè)使用和維護中的糾紛 六.法律 法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責，第三十六條，業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件，一，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主 業(yè)主為單位的.應(yīng)當為單位授權(quán)的自然人代表。二、遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約,三 熱心公益事業(yè),責任心強，具有較強公信力和組織能力,四。具有與履行職責相適應(yīng)的工作時間。五.本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù).六，管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件.符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件、合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬,與業(yè)主共同生活的監(jiān)護人 是否可以當選為業(yè)主委員會成員、由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定.業(yè)主大會議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會候補成員的.候補成員的資格條件適用本條規(guī)定 第三十七條，業(yè)主委員會成員應(yīng)當遵守法律,法規(guī).管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,不得有下列行為。一、挪用 侵占業(yè)主共有財產(chǎn)。二 非法索取 收受建設(shè)單位.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬,三，利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費，四，其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為、第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任.明確業(yè)主委員會成員職責、第三十九條，業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),將業(yè)主大會成立情況，管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員，候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案,房屋行政主管部門應(yīng)當將備案情況及時書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,物業(yè)所在地房屋行政主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明，備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的.應(yīng)當重新備案、第四十條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)1、3以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的 應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持。業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的 可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持.業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的成員出席方可舉行。作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意.業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議、不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當自作出決定之日起3日內(nèi)。將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會提出詢問,業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復,第四十一條，業(yè)主大會。業(yè)主委員會作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定 對全體業(yè)主具有約束力、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,法規(guī)的。物業(yè)所在地街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門,應(yīng)當責令改正或者撤銷。并通告全體業(yè)主.業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的.可以請求人民法院予以撤銷、但在人民法院作出生效判決之前 不影響業(yè)主大會，業(yè)主委員會決定的約束力,第四十二條、業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份 被判處刑罰、死亡.失蹤的、其成員資格自行終止.業(yè)主委員會成員任職期間 出現(xiàn)管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格,資格終止的業(yè)主委員會成員應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財物,檔案資料。印章等物品移交業(yè)主委員會、拒不移交的.其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交 第四十三條，業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員,有候補成員的、由候補成員按照當選票數(shù)依次遞補,經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的.業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議補選 業(yè)主委員會成員決定集體辭職的,應(yīng)當在辭職30日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。第四十四條，業(yè)主委員會任期屆滿60日前 應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉.逾期未換屆選舉的,適用本條例第三十條第四款的規(guī)定，原業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)、將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會 并做好交接手續(xù)、第四十五條。業(yè)主大會,業(yè)主委員會需要刻制印章的.應(yīng)當持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機關(guān)批準的單位刻制。業(yè)主大會，業(yè)主委員會印章應(yīng)當按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用.第四十六條。業(yè)主大會 業(yè)主委員會應(yīng)當配合有關(guān)管理部門,與居、村，民委員會相互協(xié)作.共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會.業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合所在地居,村、民委員會依法履行自治管理職責、支持居。村、民委員會開展工作、第四十七條。因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的、在解散前。業(yè)主大會，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導監(jiān)督下進行財產(chǎn)清算.第四十八條，業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員。建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動.法律，法規(guī)另有規(guī)定的除外，