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第二章,業(yè)主大會(huì)，第七條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的 或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意 不成立業(yè)主大會(huì)的.由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)職責(zé),第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50。時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū),縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料 一，物業(yè)管理區(qū)域證明 二。房屋及建筑物面積清冊(cè),三、業(yè)主名冊(cè)，四,建筑規(guī)劃總平面圖。五 交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明,六,物業(yè)服務(wù)用房配置證明。七、其他有關(guān)的文件資料。第九條,符合成立業(yè)主大會(huì)條件的、區(qū).縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)。負(fù)責(zé)組織 指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 第十條。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表.建設(shè)單位代表,街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成、籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù).其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半.籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任、第十一條,籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生、由街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦,籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作、第十二條，籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作，一,確認(rèn)并公示業(yè)主身份,業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積、二，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間,地點(diǎn)，形式和內(nèi)容.三 草擬管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、四、依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則.五，制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。六。制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,七,完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。第十三條。依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；诜课葙I(mǎi)賣(mài)等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分.但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主、業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定 第十四條、業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦.籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格 根據(jù)物業(yè)規(guī)模，物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單 第十五條、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作 組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立.第十六條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目。先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的?？梢猿闪I(yè)主大會(huì).選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素、在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第十七條、業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)、一、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則.二,制定和修改管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員、四。制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案 五。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。六，籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,七。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,八。改變共有部分的用途,九，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用，十,法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)、第十八條,管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定、一.物業(yè)的使用。維護(hù)、管理,二，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集.管理和使用、三，物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配,四 業(yè)主共同利益的維護(hù)、五。業(yè)主共同管理權(quán)的行使，六 業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。七,違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，第十九條,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定，一.業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域.二。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、三,業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則，四.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式.五、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法，六.業(yè)主代表的產(chǎn)生方式,七.業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序。八。業(yè)主委員會(huì)委員的資格.人數(shù)和任期等 九,業(yè)主委員會(huì)換屆程序，補(bǔ)選辦法等。十.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集。使用和管理,十一，業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理.第二十條，業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi) 不繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的。業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制 第二十一條,業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)，有下列情況之一的。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，一.經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20.以上且占總?cè)藬?shù)20、以上業(yè)主提議的、二、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的,三.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況、第二十二條，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式、也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式、但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的.應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主.無(wú)法送達(dá)的。應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的.表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名,第二十三條,業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù) 可以按照下列方法認(rèn)定專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積 一.專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算、尚未進(jìn)行登記的 暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算,尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算、二.建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算.第二十四條、業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),一 業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算。一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分、以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的.按一人計(jì)算，二,總?cè)藬?shù).按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算、第二十五條、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車(chē)位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專(zhuān)有部分面積，一個(gè)專(zhuān)有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的、應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)。但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人,業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的、由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)，第二十六條。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。未參與表決的業(yè)主.其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票 由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 第二十七條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的、可以幢。單元，樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定、第二十八條 業(yè)主可以書(shū)面委托的形式、約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),具體委托內(nèi)容、期限.權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定 第二十九條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改造 重建建筑物及其附屬設(shè)施的.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意.決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第三十條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔 業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。