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鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施辦法，第一章,總則第一條，為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益 營造良好的居住和工作環(huán)境、促進和諧社區(qū)建設(shè).根據(jù) 中華人民共和國物權(quán)法。國務(wù)院，物業(yè)管理條例，和、江蘇省物業(yè)管理條例,等法律,法規(guī)。結(jié)合本市實際。制定本辦法,第二條。本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用.維護,服務(wù)及其監(jiān)督管理活動 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物,構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修.養(yǎng)護 管理、維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動.第三條。物業(yè)管理工作實行屬地負責(zé)制，各轄市.區(qū)人民政府.鎮(zhèn)江新區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),一,將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,制定 落實扶持政策,二。明確物業(yè)管理行政主管部門.各街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府，物業(yè)管理機構(gòu)，三 建立由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府 和規(guī)劃,城市管理、公安、物價。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督 環(huán)境保護。工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度.協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題、牽頭組織有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開展集中整治 四 健全由物業(yè)管理行政主管部門 街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府,基層人民調(diào)解委員會等組成的物業(yè)管理糾紛處理機制,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛，五.建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機制和長效管理機制、六、對舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的，有計劃地組織綜合整治、提升配套水平。逐步實施物業(yè)管理,第四條，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,一 研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)配套政策和示范文本等、二，指導(dǎo).監(jiān)督轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門相關(guān)工作.三,建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系、制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負責(zé)人信用信息管理辦法 四，依法查處違反物業(yè)管理法律。法規(guī)的行為.第五條，轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。一,負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo),物業(yè)承接查驗以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督 二,指導(dǎo)和配合街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府，做好業(yè)主自治組織籌建。換屆及日常工作的監(jiān)督 三 負責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作。四,指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作，五,依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為.第六條，街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,具體負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作.一,建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu),公開投訴電話。辦公地址，二、負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理，社區(qū)服務(wù)的關(guān)系.三，建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制,接受和處理群眾的投訴和糾紛 指導(dǎo)社區(qū)居。村,民委員會，人民調(diào)解委員會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛 四，制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案,落實物業(yè)應(yīng)急管理機制 五，負責(zé)業(yè)主自治組織的籌建,換屆等相關(guān)工作。指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作。建立業(yè)主自治組織檔案。六、協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè).業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。第七條,規(guī)劃,城市管理 公安 物價。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督,環(huán)境保護。民防.工商等有關(guān)部門、按照各自職責(zé)，負責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。第八條、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理.強化行業(yè)監(jiān)督,積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議、規(guī)范從業(yè)行為,促進誠信經(jīng)營,加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平,維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益.第二章。物業(yè)管理區(qū)域.第九條.一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則、綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模 共用設(shè)施設(shè)備,業(yè)主人數(shù)、自然界限。社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請住宅建設(shè)工程設(shè)計方案審查時、應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。規(guī)劃行政主管部門在審查時.應(yīng)當(dāng)聽取轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見.第十條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍、結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域,新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定，一、同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上.地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備,相關(guān)場地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，二。住宅物業(yè)項目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)。應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,三。分期建設(shè)或者由兩個以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項目,其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的、應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域,四 其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形.上述情形中.配套設(shè)施設(shè)備能夠分割,獨立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的?？梢詣澏椴煌奈飿I(yè)管理區(qū)域.但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。第十一條。新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù).銷.售許可證前 應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提交以下材料，一.物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表.二.立項批文，三。建設(shè)用地規(guī)劃許可證.四 土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 五,規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖.六。其他相關(guān)材料。轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的.應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案 并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示.第十二條、新建物業(yè)出售前。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計方案,原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條.第十條的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預(yù),銷.售的、建設(shè)單位調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案報規(guī)劃行政主管部門審核前.應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)買受人意見,重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后 由建設(shè)單位向轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門重新備案。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案.已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的.由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進行公示,第十三條.轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案.物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置 四至界限。建筑物總面積.專有部分數(shù)量，業(yè)主共有部分主要情況。建設(shè)單位以及其他需要載明的事項.第三章 業(yè)主，業(yè)主大會與業(yè)主委員會，第十四條。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律 法規(guī)和管理規(guī)約,含臨時管理規(guī)約。下同。行使權(quán)利.自覺履行法定和約定的義務(wù)、第十五條。業(yè)主在物業(yè)管理活動中、享有下列權(quán)利。一，按照物業(yè)服務(wù)合同 含前期物業(yè)服務(wù)合同，的約定、接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。二,按程序提議召開業(yè)主大會會議。并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 三。提出制定和修改管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,四.參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán) 并在選舉業(yè)主委員會成員時。享有被選舉權(quán)、五,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。六，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同.含前期物業(yè)服務(wù)合同 七 對物業(yè)共用部分 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)、八，監(jiān)督物業(yè)共用部分.共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金.以下簡稱專項維修資金，的管理和使用.九、認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的.有權(quán)依法向人民法院提起訴訟、十、法律，法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 履行下列義務(wù)、一。遵守管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益,二。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序,公共安全,環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 三 執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,四,按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，五.遵守物業(yè)服務(wù)合同，含前期物業(yè)服務(wù)合同 的相關(guān)約定。按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。公共水電費.含電梯運行電費,下同、等費用。六.法律.法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)、第十七條。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意。決定不成立業(yè)主大會的、由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)、業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會 履行業(yè)主大會的職責(zé)，業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢,單元。樓層等為單位推薦出1至5名候選人,經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生、參加業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主代表大會7日前、就會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見 業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會任期相同.第十八條.符合下列條件之一的、應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，以下統(tǒng)稱業(yè)主大會，會議,一。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50,以上的 二.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50,以上的.第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會成立條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府、的要求.報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料.一 物業(yè)管理區(qū)域備案證明、二，房屋及建筑物面積清冊、三,業(yè)主名冊。四。建筑規(guī)劃總平面圖、五.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明,六，物業(yè)服務(wù)用房配置證明、七。其他有關(guān)的文件資料，第二十條 符合成立業(yè)主大會條件的。街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)、組織成立首次業(yè)主大會籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的費用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模。業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設(shè)單位承擔(dān).建設(shè)單位在報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料時，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.商定籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用。并將籌備費用一次性交至街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 代管 街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)將籌備費用單獨列賬，獨立核算 首次業(yè)主大會會議召開后 籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備費用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督、第二十一條.首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主.建設(shè)單位,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.社區(qū)居。村、民委員會等派員組成,籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府.組織業(yè)主推薦產(chǎn)生.其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托書、籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù) 其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60、籌備組組長由街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府.代表擔(dān)任。籌備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、確定 并向全體業(yè)主公布?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi) 將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示.業(yè)主對籌備組成員有異議的 由街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府、協(xié)調(diào)解決。籌備組正式開展工作前,轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn),第二十二條、籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議,一。確定首次業(yè)主大會會議召開的時間 地點和內(nèi)容、二.擬定管理規(guī)約 業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主委員會工作規(guī)則草案，三 確定業(yè)主身份 含業(yè)主姓名及所擁有的專有部分面積、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)、監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)由街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,派員擔(dān)任，四 擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件。名單和選舉辦法。五,依法確定首次業(yè)主大會會議的召開方案，表決規(guī)則，六.召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作 對前款規(guī)定的內(nèi)容?；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告 并書面通知全體業(yè)主 公告時間不少于7日.業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的 應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見、籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。業(yè)主大會成立后.籌備組自動解散 籌備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的.由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.書面公告籌備組解散.籌備階段發(fā)生訴訟.復(fù)議,或者對籌備組成員有異議的 訴訟,復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi) 第二十三條,業(yè)主大會決定以下事項.并履行相關(guān)職責(zé)。一.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則,二、選舉或者更換業(yè)主委員會委員。監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告。改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定,三。制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案.四。選聘、續(xù)聘。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè).審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 五。依法決定專項維修資金籌集.使用,管理事項并監(jiān)督實施、六,決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集方式并監(jiān)督使用，七，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。八、改變共用部分的用途。九,制定，修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配.使用方案，十，法律 法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項 第二十四條。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開、每年不少于一次.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議 一.經(jīng)專有部分占建筑物總面積20、以上且占總?cè)藬?shù)20.以上業(yè)主提議的,二，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 三。業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況，召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主、召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居 村、民委員會,社區(qū)居、村，民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會.業(yè)主委員會進行指導(dǎo) 監(jiān)督 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄、并妥善保存 第二十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,采用書面征求意見形式的 應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主、無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，凡需投票表決的,表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名，具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定 鼓勵運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機信息.電子郵件,APP平臺等方式實行實名制表決、第二十六條，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)，一、執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議 二.召集業(yè)主大會會議。報告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況，三.草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則及修改方案,提交業(yè)主大會表決、四。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 五、草擬共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案.提交業(yè)主大會表決,六.督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費及其他相關(guān)費用，七 草擬專項維修資金使用，續(xù)籌方案,提交業(yè)主大會表決 八 草擬改建,重建建筑物及其附屬設(shè)施方案。提交業(yè)主大會表決，九,督促業(yè)主,物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度.十、及時將業(yè)主大會的有關(guān)決定和決議向全體業(yè)主公布.并負責(zé)執(zhí)行和組織實施。十一，聽取業(yè)主.物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議。監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。十二,接受街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府,社區(qū)居、村。民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督,并積極配合做好社區(qū)管理工作。協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛.十三、法律.法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第二十七條，業(yè)主委員會實行任期制、每屆任期3至5年,委員可以連選連任。業(yè)主委員會由5至11人的單數(shù)委員組成，具體人數(shù).任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定 業(yè)主委員會主任。副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生.業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定、業(yè)主委員會實行差額選舉的 未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)過半數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員 并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補，候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定.但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議。不具有表決權(quán)。第二十八條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。備案 并向轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案.一。業(yè)主委員會備案申請表。二。業(yè)主委員會委員名單,含委員基本情況和分工情況、三。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。四、業(yè)主大會會議記錄,五.其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府.和轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全.符合要求的.應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。備案材料不齊全的、街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)書面告知須補齊的材料 備案材料齊全但存在爭議的。街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.可以暫不出具備案證明 但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由 業(yè)主委員會違反法律，法規(guī)以虛假資料取得備案的、轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)撤銷備案 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告.業(yè)主委員會在轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)后,持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注當(dāng)選屆數(shù)及任期、業(yè)主大會印章由社區(qū)居。村、民委員會代為保管，業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定.在社區(qū)居、村、民委員會監(jiān)督下使用、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定。并指定專人保管印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用、第二十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分 共用設(shè)施設(shè)備收益中列支 也可以由全體業(yè)主分攤.具體經(jīng)費額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由社區(qū)居,村,民委員會代為保管.社區(qū)居,村、民委員會應(yīng)當(dāng)單獨列賬、專戶存儲.監(jiān)督使用，業(yè)主委員會每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會,業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況.接受全體業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主委員會的委員可以獲得一定數(shù)額的津貼 津貼來源在業(yè)主大會 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費中列支,津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定后在業(yè)主委員會工作規(guī)則中確定，業(yè)主委員會委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼、第三十條,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議 應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議.業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集，業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,業(yè)主委員會委員不得委托代理人參加會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程。聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定.應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十一條 業(yè)主委員會委員 業(yè)主代表有下列情形之一的。由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20。以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員或者代表資格.一 以書面方式提出辭職請求的。二、不履行委員。業(yè)主代表職責(zé)的 三 利用委員、代表資格謀取私利或者本人 配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的,四,不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的.五.侵害他人合法權(quán)益的、六，有不良信用記錄的、七.因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主代表的,第三十二條，業(yè)主委員會委員。業(yè)主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時間不少于7日、業(yè)主委員會委員,業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時 應(yīng)當(dāng)及時補足.業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時。應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉新一屆業(yè)主委員會.業(yè)主委員會委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前、由社區(qū)居。村.民委員會在街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府、的指導(dǎo)和監(jiān)督下。代行業(yè)主委員會的職責(zé)，業(yè)主委員會委員。業(yè)主代表資格終止的.應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財物,印章等在街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.和社區(qū)居 村 委會的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會，拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員。新一屆業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交.公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合 第三十三條,業(yè)主委員會任期屆滿前3個月、應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉.并報告轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府,業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉.逾期仍不組織的,可以由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.參照本辦法第二十一條 第二十二條。組織選舉新一屆業(yè)主委員會。原業(yè)主委員會委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)檔案資料 財物、印章等在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府.和社區(qū)居。村 委會的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的。新一屆業(yè)主委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交 公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。第三十四條.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用 維護，管理.業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,不得違反法律 法規(guī)或者損害社會公共利益 業(yè)主大會,業(yè)主委員會作出的決定違反法律。法規(guī)的 轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定、并通告全體業(yè)主 第三十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi).備案內(nèi)容發(fā)生變更的。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)同時將變更情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十六條,住宅小區(qū)有下列情形之一的?？梢猿闪⑽飿I(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé) 一、不具備成立業(yè)主大會條件的，二。具備成立業(yè)主大會條件但未成立.經(jīng)轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府,指導(dǎo)后仍不能成立的 第三十七條.物業(yè)管理委員會由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府 社區(qū)居.村、民委員會，社區(qū)服務(wù)機構(gòu)。建設(shè)單位.業(yè)主代表等組成,物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居.村、民委員會推薦 業(yè)主代表最終由街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府,確定。物業(yè)管理委員會其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托，業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的。由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府,協(xié)調(diào)解決、物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)、其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60,物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府 代表擔(dān)任。街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會的成員名單、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則等內(nèi)容。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示,物業(yè)管理委員會成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案 一 物業(yè)管理委員會備案申請表，二，物業(yè)管理委員會成員的身份證明、含委員基本情況和分工情況，三。管理規(guī)約。物業(yè)管理委員會議事規(guī)則 四，其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全.符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明,物業(yè)管理委員會辦理備案手續(xù)后,持備案證明向公安機關(guān)申請刻制物業(yè)管理委員會印章。第三十八條 物業(yè)管理委員會作出的決定。應(yīng)當(dāng)就相關(guān)事項進行公示、公示時間不少于7個工作日、業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出意見。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時給予書面答復(fù) 物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過3年，街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府、對能夠召開業(yè)主大會的.應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會備案之日起停止其職責(zé).并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù) 第三十九條、同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的?？梢砸源保瑔卧獮閱挝怀闪I(yè)主小組 業(yè)主小組由該幢 單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé).一，推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議 二,決定本幢,單元范圍內(nèi)住宅共用部分,共用設(shè)施設(shè)備的維修。養(yǎng)護，更新和改造。三 決定本小組范圍內(nèi)的其他事項，業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約,業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定、并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會,業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行，第四十條、業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表.業(yè)主代表大會的業(yè)主代表，業(yè)主委員會的委員,物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強、具有一定組織能力.具備必要的工作時間的業(yè)主擔(dān)任,最高任職年齡可在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主有下列情形.不得擔(dān)任上述職務(wù)，已擔(dān)任上述職務(wù)的.應(yīng)當(dāng)終止其職務(wù)并予以公示,一.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓,滅失等原因不再具備業(yè)主資格的 二.喪失民事行為能力的，三。依法被限制人身自由的.四.有損壞房屋承重結(jié)構(gòu),違法搭建 破壞房屋外貌.擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的。五.未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。公共水電費，汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關(guān)費用的,六,違法出租房屋的,七、非法接受、索取建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的,八。其他違反法律、法規(guī).管理規(guī)約。業(yè)主大會議事規(guī)則等不宜擔(dān)任的情形。第四章，前期物業(yè)管理,第四十一條.新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理、鼓勵銷售后形成多個業(yè)主的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理,在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前、前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責(zé) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的。前期物業(yè)服務(wù)合同終止、第四十二條、住宅物業(yè)的建設(shè)單位、應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的.經(jīng)轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn) 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè).建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費及物業(yè)承接查驗所需費用，費用的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模。配套設(shè)施等因素協(xié)商確定,物業(yè)管理開辦費用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用.應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明、物業(yè)承接查驗的費用,由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,提交以下材料報轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。一 建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照。二.物業(yè)管理區(qū)域的備案證明，擬當(dāng)期預(yù)銷售樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。三，招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書，四、招標(biāo)文件。五。招標(biāo)代理委托合同、適用委托機構(gòu)代理。六、法律,法規(guī)規(guī)定的其他材料 轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律。法規(guī)規(guī)定的.應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令建設(shè)單位改正 第四十四條、建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后.應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明,建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書,同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下材料向轄市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案、一.開標(biāo)評標(biāo)過程,二。確定中標(biāo)人的方式及理由 三,評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、四.中標(biāo)人的投標(biāo)文件。轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全，符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具中標(biāo)備案通知書 第四十五條,前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門 價格行政主管部門備案。轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價格行政主管部門對于提交材料齊全.符合要求的 應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案、并出具備案通知書,第四十六條，前期物業(yè)服務(wù)期間,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示.并通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市,區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)，第四十七條。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議,對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定.前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),房屋買賣合同未約定的、由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同.符合竣工驗收條件。入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費，公共水電費等費用,第四十八條,新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4.的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，其中、2、5,為辦公用房、1。5.為經(jīng)營用房、低于100平方米的按照100平方米配置,并無償移交 物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定、一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主、集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3.增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房.收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足，第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能、相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的、應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道 物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn).應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求,內(nèi)墻應(yīng)當(dāng)刷涂料，頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚、衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚,安裝衛(wèi)生潔具。具有上下水.供電等正常使用功能、住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視，網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口.具備正常使用功能,不得將電梯井，管道井。樓梯間.垃圾道。變電室。設(shè)備間，公共門廳,過道、車棚,車庫.室內(nèi)層高不足2,2米的房屋計入物業(yè)服務(wù)用房面積,物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤共用建筑面積 建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時.應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記,物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押、第五十條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備進行查驗 物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用.客觀公正，權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則，現(xiàn)場查驗物業(yè)20日前.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料,一，竣工總平面圖.單體建筑.結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施。地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，二。共用設(shè)施設(shè)備的安裝,使用和維護,保養(yǎng)等技術(shù)資料,三,物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件.四,物業(yè)管理所必需的其他資料，未能全部移交前款所列資料的、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限 最長不超過10日,承接查驗后、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況.存在問題。解決方法及其時限.雙方權(quán)利義務(wù)，違約責(zé)任等事項作出約定 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議、與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力,第五十一條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi).持下列文件向轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù),一、臨時管理規(guī)約 二,物業(yè)承接查驗協(xié)議 三、建設(shè)單位移交資料清單.四、查驗記錄，五，交接記錄、六 其他與承接查驗有關(guān)的文件、轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全,符合要求的.應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況及備案證明 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第五十二條.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件，資料和記錄建立檔案、并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)。在業(yè)主委員會和街道辦事處 鎮(zhèn)人民政府 的監(jiān)督確認下,向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案、或者向業(yè)主委員會.物業(yè)管理委員會移交.第五章,物業(yè)服務(wù)。第五十三條,從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格.依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)項目.外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動的。應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案,第五十四條.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行、業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案 選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，管理實績要求，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等相關(guān)內(nèi)容、選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實施自行管理的、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)等、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,第五十五條、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、含人員配置。服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù).專項維修資金的管理與使用。物業(yè)管理用房 合同期限。違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi).將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決證明報轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府 備案。第五十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責(zé)人 更換項目負責(zé)人的.應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示、業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人.要求更換項目負責(zé)人的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換、并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示,項目負責(zé)人發(fā)生更換的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄市.區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府，第五十七條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定。落實安全防范措施 做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi),巡邏，秩序維護等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為 相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定。依法接受公安機關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門會同物業(yè)管理行政主管部門另行制定 第五十八條。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費,公共水電費等費用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的、從其約定.業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主在約定相關(guān)事項時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約.物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)等事項告知物業(yè)使用人、物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時.業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用.物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)。繳費結(jié)算情況等，業(yè)主。物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納,逾期不交納的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳 向人民法院提起訴訟、業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的。按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng),第五十九條、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、遵循合理,公開。服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定。實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價.普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,業(yè)主大會成立后,物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定 非普通住宅和非住宅.滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費,實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行政府指導(dǎo)價的 價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門,綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本.最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況.制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度。并向社會公布、價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進行評估 并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整 物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的 其收費標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定、第六十條.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 收費項目，收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實公示 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況.公共水電費分攤情況如實公示,每年公示不少于一次,公共水電費等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費用，按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤 沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤,業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地,共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費等費用分攤情況提出異議的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù).建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時應(yīng)當(dāng)對幢，單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯.水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的計量器具.便于公共水電費等費用的計量與分攤，第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。供水.供電。供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用 不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失，最終用戶是指接受供水。供電,供氣等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取代辦手續(xù)費 第六十二條，專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的.雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議、明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納,逾期不交納的.專業(yè)經(jīng)營單位可以會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳、專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和涉及公共安全的服務(wù)，第六十三條,業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的、被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù) 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi) 應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序.但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外.業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域,并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)，一，移交占用的物業(yè)共用部分。由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。二.移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料。三 移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用,維護,保養(yǎng) 定期檢驗等技術(shù)資料、運行，維護、保養(yǎng)記錄 四，移交結(jié)清預(yù)收 代收和預(yù)付,代付的相關(guān)費用資料，五，法律.法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的 原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力 在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間 任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月書面告知另一方當(dāng)事人和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。街道辦事處。鎮(zhèn)人民政府 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、第六十四條、轄市。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處.鎮(zhèn)人民政府.應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管、被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用,對業(yè)主大會的決定有異議等為由拒絕辦理交接 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的.轄市，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出、業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁,被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管.物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的 在未落實物業(yè)管理期間,由街道辦事處，鎮(zhèn)人民政府、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)實施臨時管理，臨時管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn),參照市.轄市價格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的公共服務(wù)費指導(dǎo)價執(zhí)行,第六十五條,單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的、經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在街道辦事處,鎮(zhèn)人民政府。的監(jiān)督指導(dǎo)下。業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主自行管理的、應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定、一,自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人 二,自行管理的內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限，三，聘請專業(yè)機構(gòu)的方案 四,其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容 電梯，消防 監(jiān)控安防等涉及人身。財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理 應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護，業(yè)主大會決定委托第三方進行財務(wù)管理和審計的，自行管理的執(zhí)行機構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)經(jīng)營性收益等費用進行財務(wù)管理和審計 相關(guān)財務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次、第六章，物業(yè)的使用與維護。第六十六條.業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護、應(yīng)當(dāng)遵守法律 法規(guī) 管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第六十七條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位 車庫,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要、其歸屬由當(dāng)事人通過出售。附贈或者出租等方式約定,劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項目,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求.按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位,車庫指標(biāo)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案 在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位，車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人 但租賃期限不得超過6個月.第六十八條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程。應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放、人防工程停車位于2013年5月1日前出租的 所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為。明確維護管理責(zé)任，自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年,不得將停車位出售、附贈.人民防空工程平時用作停車位的。其停放費，租金的收取及支出。使用管理等相關(guān)規(guī)定 由民防行政主管部門會同價格.物業(yè)管理等行政主管部門另行制定 第六十九條、業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的.應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù) 并會同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議 變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的。需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機構(gòu)出具的審定意見 并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督和管理，業(yè)主或者物業(yè)使用人，裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記 批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約 禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人，裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙，第七十條、住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主。應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時。將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)、由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修資金、住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有.專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備的維修 更新和改造,不得挪作他用、第七十一條，發(fā)生下列危及房屋安全情形之一。需要立即對住宅物業(yè)共用部分.共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修.更新和改造。相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的.物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案,經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置.一，屋面，外墻防水損壞造成滲漏的,二。電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的 三、公共護、圍。欄破損嚴重。危及人身安全的，四、二次供水水泵運行中斷的.但由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修。養(yǎng)護的除外,五，樓頂。樓體單側(cè)外立面有脫落危險的.六.專用排水設(shè)施因坍塌，堵塞，爆裂等造成功能障礙，危及人身。財產(chǎn)安全的、七。其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形。應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后。從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支 其中涉及已售公有住房的。從公有住房住宅專項維修資金中列支,應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定，第七十二條.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為，一、擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途 二。損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)。主體結(jié)構(gòu),三、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,四、損壞或者擅自占用。改建物業(yè)共用部分.損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備,五 存放易燃,易爆，劇毒。放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品 六 制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音 振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)。七,任意棄置垃圾,排放污水。拋擲雜物和露天焚燒,八，侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施、九.擅自擺攤設(shè)點,占道經(jīng)營、十、無序停放車輛，堵塞消防通道、阻礙主要交通道路。十一、破壞或者擅自改變房屋外觀。十二。擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼，涂寫、刻畫,十三、法律,法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻，制止,勸阻,制止無效的.應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門.有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理.業(yè)主，物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為 可以依法向人民法院提起訴訟,業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為 可以依法向人民法院提起訴訟,第七章，法律責(zé)任,第七十三條。違反本辦法規(guī)定。依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門實施行政處罰的。依照有關(guān)法律 法規(guī) 規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行、第七十四條,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安.城市管理 物價、環(huán)境保護,規(guī)劃。民防，工商.質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門 應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，治安消防。環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用 車位車庫.綠地綠化，特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名,聯(lián)系方式,相關(guān)行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為、一。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu).擅自占用。挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路。場地，損害業(yè)主共同利益.擅自利用物業(yè)共用部分,共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等違法違規(guī)行為.二 公安部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬.妨礙交通，堵塞消防通道，妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理、對小區(qū)內(nèi)承租人進行登記管理,三，城市管理行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政.綠化，市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查。依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物 構(gòu)筑物 任意棄置垃圾.排放污水、拋擲雜物和露天焚燒。侵占綠地，毀壞綠化和綠化設(shè)施，擅自擺攤設(shè)點 占道經(jīng)營、擅自在建筑物,構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫 刻畫、飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為，四 價格行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督檢查、依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目.收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況,公共水電費分攤情況以及其他價格違法違規(guī)行為 五、環(huán)境保護行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物。飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查。依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲.油煙污染等違法違規(guī)行為。六.規(guī)劃行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查。依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途、破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為.七、民防行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護管理防空地下室，改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)，拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為,八.工商行政主管部門負責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告 無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營 辦公,場所等違法違規(guī)行為。九、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運行的監(jiān)督檢查、依法查處各類特種設(shè)備安裝,改造。維修和使用中的違法違規(guī)行為.第七十五條.各轄市,區(qū)人民政府 鎮(zhèn)江新區(qū)管委會物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán) 玩忽職守 徇私舞弊 尚未構(gòu)成犯罪的 依法給予行政處分 構(gòu)成犯罪的.依法追究刑事責(zé)任 第八章 附則。第七十六條。本辦法所稱住宅共用部分.是指根據(jù)法律，法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分,一般包括住宅的基礎(chǔ).承重墻體，柱 梁 樓板,屋頂以及戶外的墻面.門廳、樓梯間，走廊通道等,本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備。是指根據(jù)法律,法規(guī)和房屋買賣合同.由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備 一般包括電梯、天線 照明。消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地 道路、路燈、溝渠，池，井.非經(jīng)營性車場車庫,公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,本辦法規(guī)定的面積和人數(shù) 按照下列方式計算 一 專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算 尚未進行登記的。暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算，尚未進行實測的 暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。二,業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算 一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分。以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算，總?cè)藬?shù) 按照前項的統(tǒng)計總和計算、第七十七條、本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)解釋。第七十八條、本辦法自2017年3月1日起施行。鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的,鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細則 鎮(zhèn)政發(fā).2007、50號.同時廢止，