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.鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法，試行.鹽規(guī),2011、28號機關(guān)各處室。各分局 各直屬單位，為進一步規(guī)范城市規(guī)劃編制和實施管理.提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量和水平、根據(jù)國家、省,市近期出臺的有關(guān)文件。結(jié)合鹽城規(guī)劃管理實際、我局組織制訂了.鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法、試行,現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行,特此通知、二.一一年五月十八日。第一條 為規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理、維護建設(shè)市場的公開,公平，公正，創(chuàng)優(yōu)服務(wù)發(fā)展環(huán)境.提高依法行政水平、根據(jù)省、市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、城市規(guī)劃相關(guān)法律.法規(guī),規(guī)范和專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部,監(jiān)察部。關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā) 2010。10號文件的通知、建房.2010 155號，國土資源部,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知。國土資發(fā),2010.151號。精神。江蘇省建設(shè)廳。監(jiān)察廳關(guān)于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知.等有關(guān)規(guī)定.結(jié)合本市實際.制定本辦法，第二條,本辦法適用于鹽城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行招標(biāo)。拍賣，掛牌的經(jīng)營性建設(shè)用地、第三條 經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前。規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃，科學(xué)確定建設(shè)用地使用性質(zhì)、容積率和其他規(guī)劃條件 第四條,規(guī)劃部門對建設(shè)用地和建設(shè)項目實施規(guī)劃許可。應(yīng)保持容積率指標(biāo)規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性 對同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可，規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可。建設(shè)項目竣工核實 核定的容積率指標(biāo)應(yīng)前后一致 經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后.建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓規(guī)劃條件中核定的容積率指標(biāo)進行開發(fā)建設(shè).原則上不得調(diào)整、分期開發(fā)建設(shè)的用地。各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和。不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計算的總建筑面積.第五條，規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件,其中容積率指標(biāo)是規(guī)劃條件的核心內(nèi)容之一、土地一經(jīng)出讓,任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內(nèi)容進行建設(shè)，不得擅自變更,確需變更的。應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請,變更內(nèi)容依法應(yīng)當(dāng)先經(jīng)其他主管部門同意的.建設(shè)單位或者個人在向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更時、應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證明文件、申請變更的內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn),應(yīng)按法定程序先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。對房地產(chǎn)開發(fā)項目.除因公共利益需要外、申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率.改變使用性質(zhì)、降低綠地率。減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn),城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應(yīng)當(dāng)采取公示,聽證會。座談會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見 因變更規(guī)劃許可內(nèi)容給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，申請變更的建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)依法給予補償、土地出讓后 規(guī)劃條件確定的容積率指標(biāo)確需調(diào)整的,必須符合以下條件之一、1 城市總體,專項 規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的。2 因城市基礎(chǔ)設(shè)施，公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的、3,國家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的，符合以上條件的、在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下、城市規(guī)劃行政主管部門可以按規(guī)定程序商土地行政主管部門提出容積率調(diào)整指標(biāo)的意見后報市規(guī)劃委員會研究,并報市人民政府批準(zhǔn)，第六條.符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的容積率指標(biāo)調(diào)整程序 1，調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率、應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位提出申請、并說明調(diào)整理由,2、規(guī)劃部門應(yīng)組織專家對調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進行論證,并向社會公示和組織聽證.經(jīng)專家論證 社會公示和聽證。認(rèn)為確需調(diào)整容積率的。應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證 公示.聽證結(jié)論等相關(guān)材料報市規(guī)委會研究并報市人民政府批準(zhǔn)、3，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn) 規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并抄告國土等有關(guān)部門。告知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù) 4 經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率的、建設(shè)單位必須與國土部門簽訂、國有土地使用權(quán)出讓合同,補充協(xié)議、補交土地出讓金差價和相關(guān)建設(shè)規(guī)費。規(guī)劃部門按照,國有土地使用權(quán)出讓合同,及補充協(xié)議.土地出讓金差價和相關(guān)建設(shè)規(guī)費補交手續(xù)及市政府審批的意見，辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù).第七條.容積率計算規(guī)則,1、容積率系指某一基地范圍內(nèi)地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值.建筑面積計算按照本辦法及，建筑工程建筑面積計算規(guī)范.GB.T50353 2005 的規(guī)定執(zhí)行，2.住宅層高不應(yīng)低于2，8米,且不應(yīng)高于3.0米 當(dāng)住宅建筑套型內(nèi)局部層高大于4 9米時 不論層內(nèi)是否有隔層 建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算、當(dāng)住宅建筑層高大于7，5米時。不論層內(nèi)是否有隔層.建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。3，當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5、5米時,不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算,當(dāng)辦公建筑層高大于8，8米時,不論層內(nèi)是否有隔層.建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算.4。當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6，1米時、不論層內(nèi)是否有隔層。建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算。當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米時 不論層內(nèi)是否有隔層。建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算、5。設(shè)置于屋頂?shù)穆杜_.空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設(shè)封閉頂蓋的應(yīng)按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標(biāo).其它層設(shè)置露臺?？罩谢▓@，入戶花園須按陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標(biāo)、住宅建筑因設(shè)置中央空調(diào)等設(shè)施需要設(shè)置的與室內(nèi)相通的室外設(shè)備平臺，其進深不得大于1、1米，長度不得大于2,0米,其建筑面積應(yīng)按陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標(biāo) 計算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時 陽臺部分建筑面積應(yīng)按其水平投影面積的一半計算。其中住宅陽臺最寬處凈深不應(yīng)大于1,8米、不規(guī)則的陽臺。按其凈深的平均值控制、超過1，8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標(biāo),每套住宅陽臺.露臺，空中花園 入戶花園、設(shè)備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的10,超出10。的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標(biāo).6 地下空間的頂板面高出室外地面1、5米以上時、建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算,地下空間的頂板面高出室外地面不足1、5米的 其建筑面積不計入容積率,如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時.以建筑周邊20米范圍內(nèi)室外地坪設(shè)計平均標(biāo)高作為室外地坪,之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn).7。計算含底層車庫建筑的容積率指標(biāo)時，層高小于2，2米的底層車庫建筑面積不計入容積率 由于相關(guān)規(guī)范的凈高要求等因素影響。車庫層高不大于2,45米 車庫建筑面積也不計入容積率，8.底層架空層建筑層高須大于3。0米,其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率.但電梯井.門廳 過道等圍合部應(yīng)按建筑面積計算等相關(guān)規(guī)定計算面積并納入容積率指標(biāo),架空部分應(yīng)滿足以柱 剪力墻落地.視線通透.空間開敞,無特定功能.只作為公共休閑、交通,綠化等公共開敞空間使用,如作為停車空間等利用應(yīng)按規(guī)定計算建筑面積并計入容積率,中間層不宜設(shè)置架空層.架空層應(yīng)計入建筑層次,9.辦公,普通商業(yè)建筑的門廳，大堂,中庭、內(nèi)廊.采光廳等公共部分及屋頂 特殊用途的大型商業(yè)用房,工業(yè)建筑,影劇院，大型會議廳 體育館,博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照。建筑工程建筑面積計算規(guī)范 GB，T50353，2005 的規(guī)定執(zhí)行.10。新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。11、住宅建筑頂部采用坡屋面 坡屋面的排水坡度不得大于1 2。5，設(shè)計不利用的坡屋面不得開設(shè)窗洞，門洞.上人孔 其檐口高度不得高于0,6米。設(shè)計利用的坡屋面空間按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設(shè)計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2，5米。12，窗臺比相近室內(nèi)樓、地面高出0,45米的飄窗不計算建筑面積.不大于0，45米窗臺高度的飄窗應(yīng)按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標(biāo)，飄窗凸出外墻寬度不得大于0、7米，13 設(shè)計單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑使用性質(zhì).層次 建筑面積和總建筑面積，第八條。核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施 規(guī)劃部門應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計算的總建筑面積控制建設(shè)項目的實施.采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規(guī)定的建筑面積上限指標(biāo)基礎(chǔ)上核減分期開發(fā)的建設(shè)項目建筑面積.一旦達(dá)到建筑面積上限值,則不得批準(zhǔn)剩余未實施的建設(shè)項目.第九條。規(guī)劃核實容積率的管理措施 建設(shè)工程竣工后 建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容,向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實.經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容的、建設(shè)單位或者個人不得組織竣工驗收。產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),經(jīng)核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標(biāo)時。須按照現(xiàn)場實測面積數(shù)據(jù)結(jié)合本辦法及。建筑工程建筑面積計算規(guī)范 計算計容建筑面積,如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1.時、須將超容積率的面積數(shù)據(jù)函告國土部門完善相關(guān)國土手續(xù),如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值大于1、時。須將相關(guān)超容積率材料報市規(guī)委會研究并報市人民政府批準(zhǔn)，超容積率的項目 必須待相關(guān)規(guī)劃.國土部門等政府審批手續(xù)全到位后方可向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請重新核實,第十條.本辦法由鹽城市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋、第十一條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。本辦法實施之日前已取得經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)權(quán)的項目容積率管理辦法按市政府批準(zhǔn)同意的城市規(guī)劃有關(guān)文件執(zhí)行