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吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，吉安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)吉安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則等3個(gè)配套文件的通知.發(fā)布時(shí)間 2012。01 09,文號(hào)。吉府辦發(fā),2011，20號(hào)井岡山管理局，井開區(qū)管委會(huì),各縣 市，區(qū)，人民政府.市直有關(guān)單位 經(jīng)市政府研究同意 現(xiàn)將 吉安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定和評(píng)估技術(shù)細(xì)則、吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、吉安市中心城區(qū)征收國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。從2012年1月1日起執(zhí)行.現(xiàn)印發(fā)給你們。請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行,二，一一年十二月二十七日吉安市中心城區(qū)征收評(píng)估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)第一條、為了規(guī)范我市中心城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作 確保評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格公正，客觀 準(zhǔn)確，根據(jù)建房,2011.77號(hào) 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、吉安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法 參照國(guó)標(biāo)GB。T50291,1999、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、國(guó)標(biāo)，P18508 2001，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、等有關(guān)規(guī)定.制定本標(biāo)準(zhǔn),第二條，本標(biāo)準(zhǔn)適用范圍，在吉安市中心城區(qū)范圍內(nèi)。為了公共利益的需要征收國(guó)有土地上單位，個(gè)人房屋的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本標(biāo)準(zhǔn)，第一章。市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求第三條 可比實(shí)例選擇要求 適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式。收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形、第四條，可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于鄰近或類似地段的房屋 第五條 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中。住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同、一般情況下非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)則的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同。第六條,可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu).一般分為,一、鋼混結(jié)構(gòu)，二，磚混結(jié)構(gòu)、三,磚木結(jié)構(gòu),四，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)、第七條、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例、其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格.第八條,可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 一般應(yīng)不超過(guò)12個(gè)月。近期6個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先使用、第九條 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量,第十條、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò).20,在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)。30、第十一條,對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的系數(shù)修正每項(xiàng)不得超過(guò) 20.綜合系數(shù)修正不得超過(guò)。30。第二章,整體評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實(shí)例限定條件第十二條、住宅房屋征收整體估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的。標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅.應(yīng)當(dāng)符合下述條件，一、成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋、功能齊全并具備使用條件,二、一般情況下為無(wú)裝修的成套房屋。三,一般情況下房屋為磚混一等十成新.四,首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅,的原型、再根據(jù)具體情況 從方便操作提高效能的考慮出發(fā) 綜合被征收房屋的典型特征 按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 第十三條 住宅房屋估價(jià)中可比實(shí)例選擇應(yīng)符合以下要求 一，可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或類似地段的住宅房屋 二,一般情況下?？杀葘?shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋。如在估價(jià)對(duì)象類似范圍內(nèi).無(wú)磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋、可選取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋。三.可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。四.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實(shí)例、其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格,五，可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異一般不超過(guò)12個(gè)月，六.采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格 選用可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量 七、同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過(guò) 30.八,選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò) 20 在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò),30。第三章 住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)第十四條、住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)、結(jié)構(gòu)因素修正根據(jù)實(shí)際情況在，5。范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)分類表 第十五條 住宅房屋朝向因素修正系數(shù)第十六條.住宅房屋樓層因素修正系數(shù)，第十七條高架空層，獨(dú)家使用的露天平臺(tái)和空中花園.根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整系數(shù)為，1 5,第十八條.平面布置根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整系數(shù)為，1.4、第十九條房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)表中一類鋼混二級(jí)無(wú)電梯,但實(shí)際有電梯，調(diào)整系數(shù)為6，10，第二十條。非成套型住宅房屋調(diào)整系數(shù)為.3 第二十一條,非出讓土地院場(chǎng)的補(bǔ)償以基準(zhǔn)價(jià)格減去磚混一級(jí)十成新重置價(jià)格為基數(shù)乘以60,給予補(bǔ)償、第二十二條、假樓的補(bǔ)償以重置價(jià)乘以假樓的面積為基數(shù),層高0。8,1.5m，含1。5m、補(bǔ)償不超過(guò)50，層高1。5，2,2m.不含2、2m,補(bǔ)償不超過(guò)80,第二十三條。未計(jì)面積的地下室以重置價(jià)乘以地下室的面積為基數(shù).層高為1、5、2,2m、不含2，2m,根據(jù)地下室面積補(bǔ)償不超過(guò)80,第二十四條、住宅房屋折舊、公式如下，折舊率.1。殘值率，耐用年限。已使用年限 能正常使用的房屋折舊率一般不高于50,第四章 營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用原則第二十五條。估價(jià)對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算,客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平.在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時(shí) 商場(chǎng)類.旅館類、商務(wù)類 餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算 客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行 計(jì)算年純收益的成本費(fèi)用時(shí) 應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況確定扣除項(xiàng)目、分別按出租型，直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計(jì)算,第二十六條。估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行，資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算，其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)。必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例、應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí),資本化率、安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 安全利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)給予確定、第二十七條 估價(jià)對(duì)象收益年期的求取主要考慮估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限。第五章。非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)應(yīng)用說(shuō)明及房屋重置價(jià)格參考表第二十八條、特殊住宅房屋和非營(yíng)業(yè)用房的成本法估價(jià)。一。成本法估價(jià)的基本公式為，征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格 土地重新取得價(jià)格 建筑物重置價(jià)格,建筑物折舊、二.土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。三,建筑物重置價(jià)格參照下表執(zhí)行,特殊建筑需另行測(cè)算費(fèi)用、確定重置價(jià)格,四、建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果應(yīng)考慮物質(zhì)折舊。功能折舊等因素給予確定、第二十九條,房屋重置價(jià)格表,第六章，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)第三十條 符合城市規(guī)劃及,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 要求的拆遷房屋裝飾裝修予以補(bǔ)償.裝飾裝修的補(bǔ)償金額由房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)本市裝修材料的市場(chǎng)行情以及結(jié)合我省的裝飾裝修定額標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估確定。第三十一條、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一 住宅房屋裝飾裝修2年內(nèi).不含2年,按裝飾裝修費(fèi)的100、給予補(bǔ)償、二、住宅房屋裝飾裝修2、4年內(nèi).不含4年。按裝飾裝修費(fèi)的90.給予補(bǔ)償，三、住宅房屋裝飾裝修4，6年內(nèi),不含6年，按裝飾裝修費(fèi)的80、給予補(bǔ)償,四,住宅房屋裝飾裝修6、8年內(nèi)。不含8年、按裝飾裝修費(fèi)的70，給予補(bǔ)償.五 住宅房屋裝飾裝修8.10年按裝飾裝修費(fèi)的50 給予補(bǔ)償、10年以上給予40。補(bǔ)償、第三十二條，拆遷評(píng)估裝飾裝修材料價(jià)格表中不明確的裝飾裝修材料由房地產(chǎn)估價(jià)人員結(jié)合市場(chǎng)行情確定其補(bǔ)償價(jià)格.第三十三條。裝飾裝修材料價(jià)格表。材料費(fèi)的綜合價(jià)格中包含制作安裝費(fèi)，見附表,本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況每年作出相應(yīng)調(diào)整并報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。