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吉安市中心城區(qū)征收評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 吉安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)吉安市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選定和評估技術(shù)細(xì)則等3個配套文件的通知，發(fā)布時間.2012，01,09、文號。吉府辦發(fā).2011，20號井岡山管理局,井開區(qū)管委會.各縣，市。區(qū)，人民政府,市直有關(guān)單位、經(jīng)市政府研究同意、現(xiàn)將。吉安市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)選定和評估技術(shù)細(xì)則.吉安市中心城區(qū)征收評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn).吉安市中心城區(qū)征收國有土地上房屋補償補助和獎勵標(biāo)準(zhǔn)，從2012年1月1日起執(zhí)行,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真遵照執(zhí)行 二。一一年十二月二十七日吉安市中心城區(qū)征收評估指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)第一條、為了規(guī)范我市中心城區(qū)國有土地上房屋征收評估工作、確保評估補償價格公正，客觀 準(zhǔn)確.根據(jù)建房。2011。77號，國有土地上房屋征收評估辦法。吉安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法.參照國標(biāo)GB T50291,1999.房地產(chǎn)估價規(guī)范、國標(biāo)。P18508。2001，城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。等有關(guān)規(guī)定 制定本標(biāo)準(zhǔn).第二條，本標(biāo)準(zhǔn)適用范圍，在吉安市中心城區(qū)范圍內(nèi)。為了公共利益的需要征收國有土地上單位,個人房屋的房地產(chǎn)估價活動、適用本標(biāo)準(zhǔn)。第一章、市場比較法可比實例選擇要求第三條.可比實例選擇要求、適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式 收益法應(yīng)用等市場估價情形 第四條，可比實例應(yīng)選擇與估價對象處于鄰近或類似地段的房屋、第五條,可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中,住宅房屋的可比實例必須用途相同 一般情況下非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)則的分類與估價對象的類別相同.第六條 可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同、建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu)。一般分為 一 鋼混結(jié)構(gòu)、二,磚混結(jié)構(gòu)、三。磚木結(jié)構(gòu)，四。簡易結(jié)構(gòu)，第七條,可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例 其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。第八條。可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近 一般應(yīng)不超過12個月，近期6個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先使用，第九條。采用可比實例修正測算確定評估價格的,選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。第十條.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過、20.在交易實例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過、30.第十一條，對可比實例的成交價格的系數(shù)修正每項不得超過.20，綜合系數(shù)修正不得超過,30，第二章、整體評估基準(zhǔn)價格測算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實例限定條件第十二條。住宅房屋征收整體估價時根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅。應(yīng)當(dāng)符合下述條件，一，成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件,二,一般情況下為無裝修的成套房屋,三。一般情況下房屋為磚混一等十成新。四，首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅,的原型,再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)。綜合被征收房屋的典型特征 按上述三條要求設(shè)定一個征收項目范圍內(nèi)的、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅.第十三條，住宅房屋估價中可比實例選擇應(yīng)符合以下要求、一?？杀葘嵗龖?yīng)選擇與估價對象處于相同地段或類似地段的住宅房屋.二，一般情況下，可比實例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋,如在估價對象類似范圍內(nèi)，無磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋?？蛇x取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋、三,可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型,四,可比實例的交易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實例。其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格.五?？杀葘嵗某山蝗掌趹?yīng)與估價時點接近,兩者差異一般不超過12個月.六,采用可比實例修正測算確定評估價格 選用可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量,七,同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過。30。八.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過,20.在交易實例較少的情況下、該價格差異最大不應(yīng)超過.30,第三章，住宅房屋實體因素修正系數(shù)第十四條.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)，結(jié)構(gòu)因素修正根據(jù)實際情況在、5。范圍內(nèi)進行調(diào)整房屋結(jié)構(gòu)等級分類表，第十五條 住宅房屋朝向因素修正系數(shù)第十六條、住宅房屋樓層因素修正系數(shù) 第十七條高架空層 獨家使用的露天平臺和空中花園，根據(jù)實際情況調(diào)整系數(shù)為、1、5，第十八條。平面布置根據(jù)實際情況調(diào)整系數(shù)為,1，4.第十九條房屋結(jié)構(gòu)等級表中一類鋼混二級無電梯，但實際有電梯 調(diào)整系數(shù)為6。10.第二十條、非成套型住宅房屋調(diào)整系數(shù)為、3.第二十一條，非出讓土地院場的補償以基準(zhǔn)價格減去磚混一級十成新重置價格為基數(shù)乘以60.給予補償 第二十二條 假樓的補償以重置價乘以假樓的面積為基數(shù)。層高0 8，1 5m。含1。5m，補償不超過50、層高1。5 2。2m。不含2，2m.補償不超過80,第二十三條.未計面積的地下室以重置價乘以地下室的面積為基數(shù)，層高為1。5 2,2m.不含2、2m 根據(jù)地下室面積補償不超過80，第二十四條、住宅房屋折舊、公式如下、折舊率、1、殘值率,耐用年限 已使用年限 能正常使用的房屋折舊率一般不高于50 第四章、營業(yè)用房估價的收益法應(yīng)用原則第二十五條、估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算 客觀年租金收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平,在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時、商場類.旅館類,商務(wù)類 餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平,對于大型綜合性建筑、可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。計算年純收益的成本費用時.應(yīng)對照估價對象的現(xiàn)實情況確定扣除項目 分別按出租型,直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計算.第二十六條。估價對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進行,資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算,其中采用市場抽取法計算時、必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例 應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率.安全利率 風(fēng)險調(diào)整值,安全利率選用當(dāng)時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率,風(fēng)險調(diào)整值由估價人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和估價經(jīng)驗給予確定.第二十七條.估價對象收益年期的求取主要考慮估價對象房屋經(jīng)濟壽命剩余年限和土地使用年限.第五章 非營業(yè)用房成本法估價應(yīng)用說明及房屋重置價格參考表第二十八條,特殊住宅房屋和非營業(yè)用房的成本法估價,一。成本法估價的基本公式為，征收補償評估價格.土地重新取得價格 建筑物重置價格,建筑物折舊，二.土地重新取得價格采用基準(zhǔn)地價修正法求取、三、建筑物重置價格參照下表執(zhí)行。特殊建筑需另行測算費用,確定重置價格.四。建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘查結(jié)果應(yīng)考慮物質(zhì)折舊,功能折舊等因素給予確定。第二十九條、房屋重置價格表.第六章,裝修補償標(biāo)準(zhǔn)第三十條，符合城市規(guī)劃及,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、要求的拆遷房屋裝飾裝修予以補償。裝飾裝修的補償金額由房地產(chǎn)估價人員根據(jù)本市裝修材料的市場行情以及結(jié)合我省的裝飾裝修定額標(biāo)準(zhǔn)評估確定,第三十一條。補償標(biāo)準(zhǔn),一,住宅房屋裝飾裝修2年內(nèi),不含2年、按裝飾裝修費的100 給予補償，二。住宅房屋裝飾裝修2，4年內(nèi) 不含4年.按裝飾裝修費的90 給予補償,三。住宅房屋裝飾裝修4。6年內(nèi).不含6年、按裝飾裝修費的80，給予補償，四 住宅房屋裝飾裝修6、8年內(nèi)，不含8年 按裝飾裝修費的70、給予補償 五 住宅房屋裝飾裝修8、10年按裝飾裝修費的50 給予補償，10年以上給予40，補償,第三十二條，拆遷評估裝飾裝修材料價格表中不明確的裝飾裝修材料由房地產(chǎn)估價人員結(jié)合市場行情確定其補償價格 第三十三條，裝飾裝修材料價格表，材料費的綜合價格中包含制作安裝費、見附表,本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實際情況每年作出相應(yīng)調(diào)整并報市政府批準(zhǔn)執(zhí)行，