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第四章。清算審核、第十六條。清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù) 邏輯審核 重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性,數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等，實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性,真實(shí)性。合理性進(jìn)行審核、第十七條。清算審核時(shí) 應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批，備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、是否以分期項(xiàng)目為單位清算,對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額.增值率、繳納土地增值稅。第十八條.審核收入情況時(shí),應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票.銷(xiāo)售合同.含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料 商品房銷(xiāo)售，預(yù)售。許可證.房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料.重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表.房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性、以核實(shí)計(jì)稅收入,對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)，退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn).確認(rèn)有無(wú)少計(jì).漏計(jì)事項(xiàng)。確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利，獎(jiǎng)勵(lì).對(duì)外投資，分配給股東或投資人.抵償債務(wù).換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況,第十九條.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定。一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利 獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)外投資，分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等、發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn).其收入按下列方法和順序確認(rèn)。1,按本企業(yè)在同一地區(qū).同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,2，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年 同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定.二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí).如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移 不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用 第二十條，土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括。一 取得土地使用權(quán)所支付的金額。二,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,包括.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用.四。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金.五 國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目、第二十一條.審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求，一 在土地增值稅清算中、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除.二、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用.必須是實(shí)際發(fā)生的 三 扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集 不得混淆、四.扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?，五。納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的?；蛘咄豁?xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的、應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法。分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。六.對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的。以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)、第二十二條,審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。一,同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 是否予以分?jǐn)?分?jǐn)傓k法是否合理。合規(guī),具體金額的計(jì)算是否正確 二、是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形，三.拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生.尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款，拆遷 回遷、合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。第二十三條.審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。一。前期工程費(fèi).基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生 是否存在虛列情形。二,是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 三 多個(gè)?；蚍制?、項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?第二十四條、審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注,一 公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確。公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況、二、是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)、三、多個(gè) 或分期、項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi) 是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?、第二十五條、審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。一，發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告.審計(jì)報(bào)告 工程結(jié)算報(bào)告,工程施工合同記載的內(nèi)容相符，二。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí),自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目,三。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本,驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常,四,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的。還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列。多列施工人工費(fèi) 材料費(fèi),機(jī)械使用費(fèi)等情況、五,建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具.第二十六條、審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，一,是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)，總部.為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形 二 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效、第二十七條,審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。一。是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用,二.分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出.是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?、?利用閑置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益,其收益是否沖減利息支出、第二十八條.代收費(fèi)用的審核 對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用、審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收取,當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí).審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形.第二十九條.關(guān)聯(lián)方交易行為的審核，在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí) 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)、應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額,審核交易行為是否真實(shí) 第三十條。納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性 真實(shí)性進(jìn)行審核，第三十一條,對(duì)納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的。應(yīng)當(dāng)告知其理由.第三十二條、土地增值稅清算審核結(jié)束.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人。并確定辦理補(bǔ),退稅期限